수도 하노이가 도시 재구조화를 위해 2045년까지 도심 거주자 86만 명을 대규모로 이주시킬 계획을 확정하면서 부동산 시장에 거대한 변화의 물결이 예고되고 있다. 15일 베트남 부동산중개인협회(VARS) 보도에 따르면 이번 인구 재배치는 도심 밀도 완화와 인프라 과부하 해소를 넘어 부동산 시장의 중장기적인 구조 개편으로 이어질 전망이다.
하노이시의 ‘100년 비전 수도 마스터플랜’에 따르면, 1단계인 2026~2035년 사이 홍강(Red River) 유역 20만 명, 서호(West Lake) 주변 20만 명 등 총 44만여 명이 우선 이주한다. 이어 2단계인 2036~2045년에는 구시가지와 3순환로 내 지역에서 약 42만 명의 추가 이주가 진행될 예정이다. VARS는 이 과정이 단순히 주거지를 옮기는 것을 넘어 행정기관, 학교, 병원 등 주요 도시 기능의 외곽 이전과 병행되어 자발적인 인구 분산을 유도할 것이라고 분석했다.
이번 정책은 하노이 부동산 시장을 두 갈래로 차별화할 것으로 보인다. 도심 지역은 기존 주택을 철거한 자리에 금융 센터와 A급 오피스 등 고부가가치 상업 시설이 들어서며, 남은 주거 구역은 초호화 럭셔리 단지로 재편되어 부유층과 전문 인력을 위한 하이엔드 시장이 형성될 전망이다. 반면 외곽 지역은 이주 인구를 흡수하기 위한 대규모 신도시(Mega-city) 개발이 가속화되며 주택 공급의 중심축으로 떠오를 것으로 예상된다.
부동산 전문가들은 공급 확대에도 불구하고 외곽 지역의 아파트 가격이 급락할 가능성은 낮다고 보고 있다. 토지대와 건설비 상승으로 인해 신규 프로젝트의 분양가는 ㎡당 약 5,000만 동(한화 약 265만 원) 수준에서 형성될 것으로 보이며, 이주민들의 실질적인 주거 수요가 시장을 지지할 것이기 때문이다. VARS는 투자자들이 단기적인 시세 차익보다는 인프라가 잘 갖춰진 외곽 거점 지역을 중심으로 중장기적 관점에서 접근할 것을 권고했다.
