베트남 최대 자산운용사 비나캐피탈(VinaCapital)은 주택담보대출 금리가 연 11%까지 상승해 부동산 투기를 억제할 수 있는 충분한 수준에 도달했다고 평가했다.
25일 비나캐피탈이 공개한 ‘2026 전략 보고서’에 따르면 1차 부동산 시장 가격은 올해 소폭 하락 조정이 예상된다. 2025년 30% 이상 급등한 후 두 가지 요인이 작용할 것이라는 분석이다.
첫째는 신규 프로젝트가 잇따라 출시되며 공급이 증가하는 점이고, 둘째는 주택담보대출 금리가 2025년 말 1%포인트 상승해 약 11% 수준에 이른 점이다.
비나캐피탈은 이 금리 수준을 “투기 활동을 제한하기에 충분히 높지만, 실수요 주택 구매자에게는 여전히 수용 가능한 범위”라고 평가했다.
비나캐피탈은 많은 투자자들이 대출 금리에 대해 월 1%(연 12~13% 상당) 수준의 심리적 한계선을 적용한다고 설명했다. 따라서 금리가 이 수준을 넘어서면 투자자들이 더욱 신중해지고 단기 차익 목적의 매매 활동을 줄일 것이라고 내다봤다.
베트남부동산중개협회(VARS) 자료에 따르면 지난해 전체 시장에서 약 12만8천 개의 신규 분양 물량이 기록됐다. 이는 2019~2025년 기간 중 최고치이자 공급 정점에 근접한 수준이다.
그러나 주택 시장은 여전히 불균형 상태다. 신규 공급의 대부분이 고급 아파트나 고가 저층 주택에서 나왔다. 특히 신규 아파트의 25% 이상이 ㎡당 1억동을 넘는 가격대를 형성했다.
높은 가격에도 경제 전망, 인프라 개발 등 긍정적 정보와 낮은 금리 덕분에 많은 프로젝트가 양호한 분양률을 기록했다. 다만 VARS는 2025년 말부터 시장 변화가 감지되기 시작했다며, 특히 금리 상승 추세가 나타나면서 “높은 레버리지를 활용하고 단기 차익을 기대하는 투자자 그룹에 재정 압박이 뚜렷해졌다”고 지적했다.
비나캐피탈도 금리 소폭 상승이 일부 개발사에 적정 수준의 재고 상황을 만들었다고 평가했다. 비나캐피탈 부동산팀 추산에 따르면 최근 분양된 신규 아파트의 약 30%가 아직 소화되지 않았다. “이 재고 수준은 과도하지 않지만, 가격대를 최종 구매자가 기꺼이 받아들일 수 있는 수준으로 끌어내리기에는 충분하다”고 비나캐피탈은 설명했다.
지난 1월 중순 회의에서 총리는 중앙은행에 부동산 신용을 엄격히 통제하고 투기 자금이 시장을 왜곡하지 않도록 지시했다. 또한 부동산 부문 신용에 대한 리스크 관리 정책이 필요하다고 강조했다.
건설부 자료에 따르면 지난해 말 기준 부동산 사업 대출 잔액은 약 2천조동으로 1년 새 28% 증가했다. 건설부는 중앙은행, 재정부와 협력해 부동산 신용을 엄격히 통제하고 투기 목적 자금 흐름을 처리해 금융·은행 시스템 안전을 보장하겠다고 밝혔다.
다만 VARS는 금리 급등이 프로젝트 개발 기업과 실수요 주택 구매자 모두에 영향을 미친다며, 부동산 신용 통제는 부동산 시장뿐 아니라 경제 전체에 부정적 영향을 미칠 위험이 있으므로 신중하고 선별적으로 시행해야 한다고 제안했다.
비나캐피탈은 부동산 신용 증가 통제가 2026년 하반기까지 지속되지 않을 것으로 전망했다. 부동산이 정부가 올해 GDP 성장률을 견인하는 데 활용할 수 있는 3대 동력 중 하나라는 점을 고려한 판단이다.
상반기 거시경제 환경이 안정적이라는 가정하에 비나캐피탈은 각 은행이 개발사 대출을 재개하고 연말에 부동산 신용을 확대할 것으로 내다봤다. “이를 통해 부동산 시장이 회복될 수 있지만 새로운 급등세는 나타나기 어려울 것”이라고 보고서는 밝혔다.
비나캐피탈은 또한 베트남 부동산 시장이 중국과 크게 다르다고 강조했다. 베트남의 주택 공실률은 5% 미만인 반면 중국은 25%를 넘는다. 비나캐피탈은 베트남의 최근 주택 가격 상승이 공급 부족을 반영한 것이지, 중국 부동산 거품의 특징인 과도한 투기성 건설이 아니라고 분석했다.
