베트남 부동산중개협회(VARS)는 신규 토지가격표와 높은 조정 계수 적용으로 프로젝트 개발 비용이 급증하면서 올해 부동산 시장의 가장 큰 걸림돌이 될 수 있다고 23일 밝혔다.
VARS에 따르면 현재 시장의 가장 큰 리스크는 많은 지방자치단체가 조정 계수를 발표하지 않았거나 높은 수준으로 적용하는 상황에서 신규 토지가격표를 시행하는 데서 비롯된다. 이로 인해 토지 비용이 급증하고 프로젝트 원가가 상승해 특히 신규 개발 지역에서 기업들이 어려움을 겪고 있다. 이에 따라 토지 비용은 2026년 부동산 공급을 억제하는 병목현상으로 계속 작용할 것으로 전망된다.
토지가격과 함께 단기간 급등 조짐을 보이는 대출 금리 수준도 프로젝트 개발 기업과 실수요 주택 구매자 모두에게 압박을 가할 것으로 예상된다. 대도시 부동산 가격이 이미 평균 소득 대비 높은 수준인 상황에서 자본 비용 증가는 시장 참여 가능 계층을 축소시키며, 특히 금융 레버리지를 활용하는 구매자들에게 직접적인 영향을 미쳐 시장 유동성에 타격을 줄 것으로 보인다.
또한 부지 보상 작업과 지방 법규 시행이 여전히 느리고 통일성이 부족해 많은 프로젝트의 절차가 지연되고 비용이 발생하며 시장 출시가 늦어지고 있다. VARS는 이러한 걸림돌이 지속되면 유동성 양극화가 심화되고 2026년 시장 회복 동력이 약화될 것으로 평가했다.
원마운트그룹(One Mount Group) 시장조사·고객이해센터도 2026년 부동산 시장이 법률, 자금원, 프로젝트 개발 비용의 세 가지 주요 그룹에 집중된 구조적 저항에 계속 직면할 것이라는 유사한 견해를 밝혔다.
쩐민티엔(Trần Minh Tiến) 원마운트그룹 이사는 토지, 주택, 부동산 사업 관련 개정 법률들이 더 원활한 법적 틀을 만들 것으로 기대되지만, 실제 시행 과정에는 여전히 많은 지연이 있으며 특히 연간 시장 메커니즘에 따른 토지 평가 같은 복잡한 단계에서 그렇다고 지적했다. 통일된 지침 부족으로 많은 지방자치단체가 적용에 어려움을 겪으며 프로젝트 개발 주기가 길어지고 기업의 법적 리스크가 증가하고 있다.
자금 흐름에 대해 티엔 이사는 부동산 시장이 여전히 은행 신용과 고객 선수금에 크게 의존해 투자 활동이 금리 변동에 민감하다고 말했다. 선불금에 대한 높은 의존도는 구매력이 약해지거나 판매 진행이 느려질 때 기업의 유동성 리스크를 증가시킨다. 한편 인수합병이나 공동투자 같은 보완 채널은 법적 장애 지속과 높은 자산 평가로 인해 효과를 발휘하지 못해 신규 자금이 시장에 유입되기 어렵다.
티엔 이사는 “금리 변동은 시장이 은행 신용에 크게 의존하기 때문에 2026년 부동산 유동성에 직접적인 영향을 미칠 것”이라고 전망했다.
또한 성·시 통합은 장기적으로 동력을 만들지만, 단기적으로는 도시계획, 토지가격 틀 변화, 프로젝트 승인 지연 위험으로 인해 기업에 압박을 줄 수 있으며 신규 공급 중단을 초래할 수 있다.
레호앙쩌우(Lê Hoàng Châu) 호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장도 토지가격이 중기적으로 시장을 지배하는 핵심 변수라고 동의했다.
그는 부동산 신용 통제가 시스템 안전을 보장하기 위해 필요하지만, 실수요 프로젝트와 투기 활동을 명확히 구분해야 한다고 강조했다. 안정적인 금리의 장기 신용 패키지 부족이 시장의 지속 가능한 수요를 약화시키고 있다.
현재의 리스크를 고려해 VARS와 HoREA는 특히 신규 개발 지역에서 낮은 수준으로 합리적인 토지가격 조정 계수를 조속히 발표해 비용 압박을 완화하고 공급을 원활하게 할 필요가 있다고 밝혔다. 이와 함께 부지 보상을 가속화하고 지방정부의 집행 역량을 높이며 부동산 관련 법규 적용의 일관성을 보장해야 한다.
자금원에 대해 협회와 전문가들은 신용 정책이 시스템 리스크를 통제하되 시장에 충격을 주지 않도록 신중하고 선별적으로 운영돼야 한다고 평가했다. 높은 금리 수준이 장기화되면 부동산과 경제 전반에 부정적 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 이와 함께 특히 토지 평가 메커니즘과 관련해 신규 법률 시행 지침을 완성하고 중장기 자금 조달 채널을 다양화할 필요성을 강조했다.
또한 지방 통합 기간 동안 정책 틀의 안정성을 유지하는 것이 투자자 신뢰를 유지하고 공급 중단을 피하기 위한 핵심 요소라고 덧붙였다.
