하노이(Hà Nội) 및 몇몇 주변 지역에서는 내년부터 수만 가구의 신규 아파트가 공급될 것으로 전망되지만, 전문가들은 높은 가격으로 인해 시장에서의 흡수 가능성이 낮아질 것이라고 우려하고 있다.
최근 몇 개월 동안, 흥옌(Hưng Yên) 반장의 7개 타워 조합에서 2,000가구 이상의 예약이 이루어졌으며, 시장 조사 성격의 가격은 약 60백만 동(60 million VND) per m²이다. 이 양은 해당 프로젝트에서 판매 가능한 총 아파트의 16%에 해당하는 약 12,000가구에 불과하다.
첫 번째 판매 라인에서, 건설사는 시장 조사 가격보다 10~15백만 동(10-15 million VND) 높게 가격을 책정했다. 고객은 VAT 포함, 유지비 제외로 38m² 1룸 아파트를 위해 약 2.5억 동(2.5 billion VND)을 지불해야 한다. 2룸 아파트의 경우 가격이 3.4억 동(3.4 billion VND)을 초과할 수 있다.
이 프로젝트는 대규모 Ocean Park 2 및 3 지역 내의 아파트 단지와 함께 수만 가구를 공급할 것으로 예상된다. 또한, MIK Group은 이 지역에서 35,000가구 규모의 70개 아파트 단지 개발 계획도 발표했다.
또 다른 부동산 개발 회사는 하노이 동부의 두 대규모 복합 단지에서 34개 아파트 단지를 건설할 예정이다. 이 중 15개 단지는 내년 중에 착공되어 2027년에 인도될 계획이다. 이 프로젝트의 총 공급량은 수만 가구에 이르게 될 전망이다.
One Housing에 따르면, Techcombank과 Masterise가 지원하는 시장 조사 기관에서 2026년 하노이에서 35,000가구의 신규 아파트가 공급될 것으로 예측하고 있다. 하지만 이 모든 제품은 고급 및 럭셔리 시장 분야에 속하며, 주요 대형 투자자들인 Masterise Homes, Sunshine, MIK 등에서 제공된다.
부동산 서비스 업체인 CBRE는 2025년 IV분기에 약 11,100가구의 신규 아파트가 하노이에 유입될 것이라고 전하며, 이로써 2025년 전체 신규 공급이 32,300가구를 초과할 것으로 전망했다. 향후 2년간 하노이는 매년 33,000가구 이상의 새로운 아파트를 공급받을 것으로 보인다.
CBRE는 아파트 공급이 풍부해지면서 여러 개발자들이 빠르게 프로젝트를 추진하고 있다고 전했다. 많은 프로젝트들이 판매 허가를 받은 직후 시장에 출시되어, 거의 완공 단계에서 대기하는 경우가 줄어들고 있다는 것이다. CBRE는 ‘고객이 사전 지불한 금액은 기업이 자금을 개선하고 새로운 프로젝트를 위한 운영 자본을 보충하는 데 도움을 줄 수 있다’고 설명했다.
부동산 컨설팅 업체인 Savills에 따르면, 시장의 주요 원동력 중 하나는 법적 문제들이 해결된 상업 프로젝트들이다. 또한 사회 주택의 ‘물결’이 가속화되며, 노후 아파트 리모델링도 시작됐다.
그럼에도 불구하고, 많은 전문가들은 대부분의 새로운 공급이 고급 및 럭셔리 시장에 속하기 때문에 ‘공급 과잉’ 상태가 발생할 수 있다고 경고하고 있다. 공급은 2015~2019년의 정점에 있었던 연간 33,000~37,000가구로 회복될 가능성이 존재하지만, CBRE의 데이터에 따르면 하노이의 아파트 중고 가격은 3분기 말 기준으로 m²당 91백만 동(91 million VND)으로, 10년 전 평균 가격보다 3배 높은 수준이다.
CBRE 베트남의 주거 시장 이사인 보 후이안 튼끼엣(Võ Huỳnh Tuấn Kiệt)은 판매 가격이 대다수의 구매 가능 금액을 초과하여 시장이 포화 상태에 이를 수 있다고 진단했다. 그는 ‘판매자는 가격 인하를 원하지 않고, 구매자는 위험을 걱정하며 유동성이 약화되고 있다’고 덧붙였다.
그는 2007-2011년 기간 동안 국내 주택 시장이 너무 빠르게 가격이 상승하여 신용이 회수되었고 거래가 거의 정지되었던 사례를 인용하며 비슷한 위험이 현재의 상황에서도 나타날 수 있음을 경고했다.
부동산 중개협회장 응우옌반딩(Nguyễn Văn Đính) 또한 시장에서 가장 큰 수요는 중산층 주택 분야에 있지만, 지난 3년 동안 공급의 대부분이 고급 부동산으로, 투자 및 투기 목적의 고 가치 거래로 이루어졌다고 밝혔다. VARS의 데이터에 따르면, 올해 9개월 동안 하노이의 공급량 중 42%가 m²당 80-200백만 동(80-200 million VND)인 아파트에서 발생했다.
바깥 지역에서는 중산층 주택을 제공할 것으로 기대되었던 가격이 점점 고급화되고 있으며, 실제 판매가는 도심과 큰 차이가 나지 않는 수준이다. 반면 가장 많은 기대를 받고 있는 저가 아파트의 비중은 3%에 불과하며, 대부분 사회주택이다. 이는 적정 가격의 상업용 주택이 사실상 사라졌음을 의미한다.
해결책에 대해, 호치민시 부동산 협회 회장 레황쭈아( Lê Hoàng Châu)는 사회 주택 외에도 정부가 중저가 상업 주택 개발을 장려하고 젊은 층의 첫 집 구매를 지원해야 한다고 제안했다. 그는 ‘중산층 주택이 시장의 중심으로 돌아온다면, 부동산 시장은 투자 및 실제 거주 수요의 균형을 회복하고, 사회적 안정성을 보장할 가능성이 높다’고 강조했다.
그는 3억 동(3 billion VND) 이하의 주택 구매자에게 사회 주택에만 해당되는 혜택 대출 한도 145조 동(145 trillion VND)을 접근할 수 있도록 하는 것을 추가로 제안했다. 그는 적절한 금리 정책이 수립될 경우, 젊은이들이 주택을 접근하는 능력이 높아질 것이라고 말했다.
이와 같은 상황에 대해, 건설부 대변인은 합리적인 토지사용료 조정과 대다수 시민의 소득에 부합하는 가격대의 주택 공급을 촉진할 수 있는 메커니즘이 필요하다고 밝혔다. 이 기관은 시장 투명성을 높이기 위해 국영 부동산 거래 센터 시범안을 보완하고 있다고 설명했다.
응옥디엠(Ngọc Diễm) – 안투(Anh Tú)
