부동산 칼럼

FIND SPACE 신지민 대표 | E-mail : support@findoffice.vn | 028-3636-9641 베트남 최대 규모(서울의 약 3.3배)의 도시인 호찌민. 베트남의 경제수도이자 남부지방 문화 , 경제, 교육의 중심지이다. 호찌민의 인구는 890만(2019년 1월 베트남 통계청 자료 기준)이라고 공시되어 있으나, 실 거주인구는 이미 1,000만을 넘은 명실상부 베트남 제 1의 도시라 할 수 있다. 한국도 그러하듯 인구 밀집도가 높은 경제중심지에는 교육 시설이 밀집하여 학군을 형성한다. 호찌민 내에는 80여개의 대학교(전문대 포함)와 100여개의 직업 전문학교가 있고, 40만명이 넘는 대학생들이 생활하고 있다. 호찌민에서 젊은 소비층을 대상으로 사업을 구상하고 있다면 호찌민의 대학상권을 이해하는 것은 선택이 아닌 필수이다. 그래서 이번 컬럼에서는 호찌민 최대의 대학교 학군이 위치하고 있는 투득군에 대해서 안내 하고자 …

한국 최대 편의점 유통 기업 ‘CU’(BGF리테일)는 지난 9월 24일 서울 삼성동 본사에서 베트남 기업 ‘CUVN’과 마스트프랜차이즈 방식으로 베트남 시장에 대한 출사표를 던졌다. ‘CU’는 현재 한국 내 13,300여개의 점포를 보유하고 있는 기업이며, 과거 ‘훼미리마트’라는 상호로 운영하였다가 지난 2012년 ‘CU’라는 상호로 변경하였다. 사실 한국의 편의점 기업이 베트남에 처음 진출하는 것은 아니다. 한국의 대형 유통기업 ‘GS리테일’에서 운영하는 ‘GS25’는 지난 2017년 베트남 기업 ‘손킴그룹’(Sonkim Group)과 JV(조인트벤처)를 설립하고 ‘CU’와 같은 마스트프랜차이즈 방식으로 진출하였다. 현재 호치민 오피스 밀집지역과 대형 아파트 단지를 중심으로 30개 이상의 점포를 출점하였고 한국적인 서비스 퀄리티와 휴게음식점을 연상케 하는 풍부한 상품력으로 베트남 고객층들에게 만족스러운 서비스를 제공하고 있다고 평가된다. 베트남 최초의 편의점은 2008년 미국의 …

체결 전 계약서의 번역과정을 통해 계약의 내용에 대한 이해와 숙지 임대차계약 체결, 사용권을 확보, 최종 퇴거 시점까지의 과정 — FIND SPACE 신지민 대표 E-mail : support@findoffice.vn / 028-3636-9641 이번 시간에는 베트남 상가를 확보하는 과정에서부터 임대차계약 체결, 사용권을 확보, 최종 퇴거 시점까지의 전반적인 과정에 대해서 안내 드리도록 하겠습니다. 먼저 베트남에서 상가를 구하는 방법은 크게 두 가지가 있을 것입니다. 그 첫 번째는 당연 부동산을 이용하는 것입니다. 부동산을 이용하는 이유는 간단하죠. 상품에 대한 정보를 쉽게 확보할 수 있고 계약에 대한 안정성을 확보하기 위함이죠. 하지만 필요에 따라 중개수수료에 대한 비용이 발생할 수도 있습니다. 그리고 두 번째는 직접(통역자를 대동 하거나) 현장을 다니면서 빈 상가를 찾아 …

한국에서의 꼬마빌딩과 같은 수익형 상가 투자를 베트남에서도 합법적이고 안전하게 투자할 방법이 있는지? 실제 현지의 부동산 상품을 대상으로 임대 및 분양 목적의 부동산 구입이 가능한지? 하지만 이에 대한 결론은 일반적인 개인과 외투법인의 경우 특수한 법률적 조건을 충족시키지 못하여 임대 및 분양을 목적으로 하는 상업용 부동산의 합법적 매입은 “거의” 불가하다는 현지 전문가들의 진단입니다. 이러한 베트남의 법규와 제도적 환경에도 불구하고 일부 현지 에이전트의 잘못된 정보와 근거 없는 안내로 인하여 베트남 투자 희망 고객들의 소중한 시간과 비용을 낭비하는 사례가 다수 발생하였고 이에 대한 사실을 접할 수 있었습니다. 이에 여러 베트남 투자 희망 고객분들에게 지면을 통해, 그 사실을 공유하고 잘못된 판단으로 동일한 피해 사례가 생겨나지 …

올해 초 본지에 올린 2018년 부동산 시장 전망을 본 독자분들은 기억하실 수 있을 것이다. 베트남 호치민의 부동산 시장은, 2015년부터 2016년까지 이어져 오던 폭발적인 공급량이, 2017년부터 현저히 둔화된 조짐을 보였으며, 특히 럭셔리 아파트의 경우 2017 년 10월 까지 약 102채가 공급 되어, 2016년 동기간 대비 많이 감소하였고, 하이엔드, 미드엔드 & 어포더블의 아파트의 경우 또한 공급의 증가는 없었으며, 전년대비 소폭 감소하였다는 현황을 공유하며, 2018년은 블루오션 시장인 미드엔드 시장이 새로운 투자처로 떠오를 것이 라는 내용을 말이다. 실제로 2018년 상, 중반기 동안의 시장 상황을 보면, 투자를 고려하는 외국인들에게 매력적인 투자처를 찾기가 점 점 어려워 지는 것을 확인 할 수 있다. 1군에 현재 청약 중인 …

  현재 호치민시에는 매우 많은 아파트들이 있다. 각기 다른 입지성, 환경, 품질, 가능성에 따라 천차만별로 가격이 차이가 나는데, 오늘은 그 정의에 대해 논해보고자 한다. 호치민시 분양시장에서는 여러가지 분류방법이 있으나, 가장 보편적으로는 상기 표와 같이, 4단계로 아파트의 등급을 구분하고 있다. 먼저 상기 분류는 sqm당 분양가의 절대치만으로 구분짓는 방식으로, 세전 3,000$/sqm이상의 아파트를 ‘럭셔리’, 세전 1,500~3,000$/sqm 사이 구간에 위치한 아파트를 ‘하이엔드’, 세전 800 ~ 1,500$/sqm 사이 구간에 위치한 아파트를 ‘미드엔드’, 마지막으로 세전 800$/sqm 미만의 아파트를 ‘어포더블’이라 부른다. 이를 기준으로 놓고 보면, 럭셔리 아파트의 경우 통상적으로 심업무지구(CBD)와 인접한 지역, 혹은 호치민 대표 업타운 지역인 푸미흥이나 타오디엔 지역에 위치해있으며, 가장 높은 마감 수준과 함께 다양한 …

현재 베트남주식은 숨 고르기를 하고 있는 상황 속에서 외국인들의 베트남 부동산 사랑이 날로 열기를 더 해가고 있다. 법규 개정 이후 진행되었던 빈홈 센트럴 파크, 빈홈 골든 리버, 마스테리 타오디엔과 같은 대형 프로젝트들이 분양이 완료되면서 대규모 프로젝트보다는 1,000세대 혹은 그 이하의 프로젝트들이 주를 이루고 있는 상황 속에서 외국인들 예약 분은 계속 누적되어 가고 있다. 올 초에 진행되었던 Q2타오디엔(싱가폴 프레이저 개발사)의 경우 당일 외국인 SPA(Sales Purchase Agreement, 판매구매 동의서) 가능 물량 분양이 완료되었고, 최근까지 로컬 물량도 대부분 소화했다고 한다. 현재는 2차(로컬 분)를 준비하고 있다고 한다. 또한 몇 주 전에 진행되었던 원 베란다 프로젝트의 경우 200여 세대 중 당일 외국인 SPA 가능한 물량 …

  2군 Binh Trung Tay 지역, 2군 Thanh My Loi 지역, 7군 Binh Thuan 지역 우리가 통상적으로 많이 들어온 아파트들, 빈홈 센트럴파크, 엠파이어 시티, 사이공 펄, 에스텔라, 비스타, 자이 등은 아파트를 등급으로 분류하자면 가장 상위 등급인 럭셔리 & 하이엔드 급에 위치한 프로젝트로 볼 수 있다. 이러한 프로젝트들은 실제 현지인들이 거주목적으로 매입을 하는 경우는 드물다고 볼 수 있으며, 상기 프로젝트들을 매입할 수 있는 자금이 갖추어지면 여전히 아파트에 비해 타운하우스를 주거목적으로 매입하는 경우가 더 많다고 볼 수 있다. 그렇다면 현지인들은 어떠한 이유로 아파트를 매입하는 것일까? 여기에는 고급 아파트에서 살아보고 싶은 막연한 동경심도 있을 것이며, 외국인 임대인에게서 발생될 안정적인 임대 수익도 있을 것이다. …

  이번 부동산 컬럼에서는 많은분들께서 궁금해하시는 부동산 관련 세법(개인)에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 개인으로서 부동산 거래시 구매자가 내야 할 세금은 크게 3가지로 나누어 볼수 있습니다다. 먼저 구매 시 발생하는 부가가치세, 임대 시 발생하는 VAT 와 PIT(개인소득세), 판매 시 발생하는 PIT로 구분해 볼 수 있습니다.   부가가치세 10% (구매시) 기본적으로 아파트 분양가에 포함되어 중도금 일정에 맞춰 분할 납부가 가능합니다. 등록세 0.5% (구매시) 분양계약서에 표기된 분양가 기준이 아닌 등록시점에 관할부서의 규정에 따라 계산되며 통상적으로 분양가보다 다소 낮게 책정됩니다. 등기부등본 발급비용 (구매시) 주택실측 및 도면비용: 약 50불 / 행정비용: 약 30불 임대 사업자 등록 (임대시) 연간 1억동 이상의 임대 수입이 발생하게 되면 …

한국인 투자자들에게 아직은 생소한 지역, 하지만 현지인들에겐 올해 가장 핫한 지역, 오늘은, 2군 락찍지역에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하자. 2군 락찍? 2군의 북동쪽 편에 위치한, 락찍(Rach Chiec)구역은, 행정구역상 2군 안푸지역에 위치해 있으며, 지리적으로 9군과 2군 사이를 연결시켜 주는 교통의 요충지역할을 할 수 있는 입지성을 가지고 있다. 구체적으론, 남쪽으로 롱탄 여우 여이 고속도로 (Ho Chi Minh City – Long Thanh – Dau Giay Expressway)가 인접하여 있고, 서북쪽편으로 하노이 국로 (Hà Nội Highway)와 마이 찌 토(Mai Chí Thọ)가 위치해있어, 주변지역으로의 이동이 원활한 이점을 가지고 있는다. 특히, 롱탄고속도로를 통하면, 삼성 하이테크 파크단지와 동나이, 붕따우로, 하노이 국로를 통하여 9군, 투득군, 빈증으로 매우 빠른시간안에 이동할 …

하루에도 몇 번씩 메신저나 전화를 통해 오는 임대 문의! 그 중 가장 기본적인 단골질문들을 문답으로 만들어 쉽게 호찌민 임대를 파악해보자! 한국인은 주로 어디에 거주하나요? 왜 그곳에 가장 많이 거주하는거죠? 한국인의 임대문의가 가장 많은 지역은 2군, 7군, 빈탄군 3 곳 이다. 빈탄군이나 2군에는 호찌민 시내, 또는 호찌민 외곽의 공단지역인 동나이, 빈증 등으로 출근 하는 개인 및 가족단위가 가장 많이 살고 있다. 7군에는 한인타운이 형성되어 있고, 한국국제학교, 한인식당 등 한국인에게 필요한 모든 인프라가 가장 완벽하게 구축되어 있어 한인 거주비율이 높다. 임대 평균가는 어떻게 되나요? 2군, 7군, 빈탄군의 한국인 거주비율이 높은 아파트 <방 2개-풀옵션-관리비 비포함> 기준으로 임대가를 살펴보면, 2군·빈탄군은 750~1000$, 7군은 650~1000$까지 다양하다. …

호찌민시 부동산시장에 지하철 접근성이 미치는 영향 고찰 부동산 가격의 발생요인에 지대한 영향을 미치는 주거 인프라, 특히 ‘역세권’ 이라는 의미는 우리 한국인 투자자들에게는 중요한 선택 기준이 된다. 호찌민 부동산 투자를 논할 때 빠지지 않는 이슈, 호찌민 지하철 1호선에 대해 논해보고자 한다. 본 주제는 총 3부로 기획될 예정으로, 이번호에서는 지하철 접근성이 호찌민시 부동산 시장에 미친 영향에 대해 다뤄 보고자한다. 부동산 가격의 발생요인에 지대한 영향을 미치는 주거 인프라, 특히 ‘역세권’ 이라는 의미는 우리 한국인 투자자들에게는 중요한 선택 기준이 된다. 호찌민 부동산 투자를 논할 때 빠지지 않는 이슈, 호찌민 지하철 1호선에 대해 논해보고자 한다. 본 주제는 총 3부로 기획될 예정으로, 이번호에서는 지하철 접근성이 호찌민시 …

호치민시 부동산시장에 지하철 접근성이 미치는 영향 고찰   부동산 가격의 발생요인에 지대한 영향을 미치는 주거 인프라, 특히 ‘역세권’ 이라는 의미은 우리 한국인 투자자들에게는 중요한 선택 기준이 된다. 호치민 부동산 투자를 논할 때 빠지지 않는 이슈, 호치민 지하철 1호선에 대해 논해보고자 한다. 본 주제는 총 3부로 기획될 예정으로, 이번호에서는 지하철 접근성이 호치민시 부동산 시장에 미친 영향에 대해 다뤄 보고자한다.   호치민 지하철 1호선 프로젝트는, 1군 벤탄에서 9군 수이띠엔까지 14개 구역에 역을 설치하여 중심지에서 동북쪽으로 19.7km 거리를 잇게 만드는 계획으로, 프로젝트는 지하 3개역(2.6km), 지상 11개역(17.1km)으로 구성이 되며, 약 24억 9천만 달러의 총 투자비용으로 2012년 8월 착공을 시작하였다. 이후, 공사비용 납부 지연 등의 …

부동산 가격의 발생요인에 지대한 영향을 미치는 주거 인프라, 특히 ‘역세권’ 이라는 의미는 우리 한국인 투자자들에게는 중요한 선택 기준이 된다. 호치민 부동산 투자를 논할 때 빠지지 않는 이슈, 호치민 지하철 1호선에 대해 논해보고자 한다. 본 주제는 총 3부로 기획될 예정으로 먼저 오늘은 ‘지하철 개통이 부동산 시장에 미치는 영향은 (지하철 개통의 3승법칙)?’ 을 다뤄보겠다.                   지하철 개통이 부동산 시장에 미치는 영향은(지하철 개통의 3승법칙)? 우리가 부동산에 투자를 하였을 때 기대하는 부동산의 가격은, 여러가지 요인들 (유용성, 상대적 희소성, 유효수요, 이전성)이 서로 복합적으로 작용하며 발생된다. 누구나 알다시피, 주거 인프라 중 특히 공공 교통시설과의 접근성은 상기 요인에 굉장히 …

부동산을 전문적으로 하지 않는 일반인이나 소규모 개인 투자자들에게는 다소 먼 거리의 이야기일 수 있으나, 호치민의 오피스 시장은 베트남경제, 더 세분화해서 볼 경우 호치민경제의 바로미터(barometer)라고 볼 수 있다. 현재 1군시내를 바라볼 때, 10여년전과는 비교할 바 가 없이 수많은 고층건물과 오피스 건물이 자리를 잡았다. 정말 스카이라인이 달라진 느낌이다. 10여년 전인 2007년의 경우, 초고층 오피스 빌딩은 32층 사이공무역센터였다. 그 당시 사이공 무역센터는, 내노라 하는 외국계기업과 베트남 대기업들이 앞다투어 임차를 원했고, 2008년초에는 임대료가 5배로뛰어 m2당 100불까지 치솟는 어처구니 없는 경우가 생기기도 하였다. 그나마 오피스를 구하지 못해 대기번호를 20번대까지 가지고 기다리는 경우도 있었다. 2008년말 세계 금융위기가 터지고, 말 그대로 외국계 투자자들은 썰물 빠지듯이 빠지기 시작하여 …

제작년 베트남 부동산 외국인 개방정책 이후 많은 한국인들을 비롯한 많은 외국인들이 베트남에 투자를 하고 있지만 실질적으로 베트남 법규, 프로시저, 세금문제등에 정확하게 짚고 가기란 쉽지 않은 실정입니다. 그중에서도 아파트 구입의 가장 기본이 되는 SPA(아파트 구입 계약서)에 대해서 외국인의 경우 실제로 3가지 형태의 계약이 존재하므로 계약서 작성 전에 꼭 체크해보아야 합니다. 베트남 신규 프로젝트 분양 계약의 종류에는 3가지로 볼 수 있습니다. 외국인 매수자(사는 사람) 기준으로 (한베가정의 경우는 내국인과 동일하게 적용됩니다.) 일반 아파트 분양 계약 (CH 베트남어 아파트 약자) 50년 그리고 1번 연장(약 50년)이 가능합니다. Pink Book (한국의 등기권리증이라고 보시면 됩니다.) 발급가능. 예) A라는 외국인이 부동산을 구매하고 10년뒤에 B라는 외국인에게 팔경우, B는 40년의 …

베트남은, 주택법&부동산사업법(65, 66-2014-QH13)이 2015년 7월 1일 발효됨에 따라, 외국인에 대한 베트남 주거용 부동산 투자 규제가 완화되었다. 이에 따라 국내외 많은 한국인들이 베트남 부동산에 투자를 하였고, 아직도 투자 계획을 가지고 있는 분들이 많다. 하지만 시장이 개방되었는지 2년이 지난 2017년 현재에도, 여전히 시장에 대한 이해가 부족한 상태로 투자를 결정하는 사례가 많고, 특히 개인투자자들의 피해사례가 발생하는 상황이 생겨남에 따라, 베트남 부동산 투자, 어떻게 준비해야 하는가에 대해 설명을 하고자 한다. 이번 호에서는, 베트남 현지 투자 시 가장 혼란을 많이 느끼는 부분 중 하나인 분양 절차에 대한 설명을 하고자 한다. 베트남 부동산 분양 프로젝트들의 경우, 개발사의 각기 다른 마케팅 전략 덕분에 분양 받기까지의 절차들이 제각각인 …

2015년 7월 1일부로 개정 주택법이 발효되면서 주택 매수를 할 수 있는 외국인의 자격 조건도 완화되었고(개인의 경우, 베트남 출입국관리사무소 입국 도장이 있는 유효한 여권을 소지한 외국인, 다만 개인-외교적 특권이나 면책 특권 대상인 개인은 제외), 아파트뿐만이 아니라 빌라나 단독/연립주택(이하 ‘단독 주택’이라 함)을 매수할 수도 있게 되었으며, 매수한 주택의 임대도 허용되었습니다. 베트남 정부가 이전의 한시적이고 매우 제한적인 외국인의 주택 매수 조건에 비해 전면적인 개방이라고도 느껴질 정도로 파격적으로 이를 개방한 배경에는 부동산 시장으로 외국자본이 들어옴으로써 부동산 경기활성화를 통해 경기 부양과 고용을 창출하고자 하는 의도인 것으로 보입니다. 이러한 정책에 따라 실제 베트남은 2008년 세계 금융 위기때 폭락했던 부동산 시장이 작년부로 다시 활기를 띄고 있는데, 그래서인지 …