호찌민 ‘핑크북 대란’ 숨통 틔운다

-국회결의안 덕분 4대 부동산 프로젝트 핑크북 발급 재개

호찌민시의 수년간 지연된 주요 부동산 프로젝트 4개가 베트남 국회의 특별결의안 덕분에 해결의 실마리를 찾게 됐다.

27일 Vnexpress지 보도에 따르면 이번에 해결된 4개 프로젝트의 공통점은 모두 “토지가치 평가” 문제로 수년간 진행이 중단됐던 사업들이다.

노바랜드(Novaland) 그룹이 소유한 두 개의 프로젝트가 가장 주목받고 있다. 빈칸(Binh Khanh) 지구의 30.2헥타르 부지(상업명 ‘더 워터 베이’, The Water Bay)와 남락치엑(Nam Rach Chiec)의 30.1헥타르 부지(상업명 ‘레이크뷰 시티’, Lakeview City)가 그것이다.

투덕(Thu Duc)시에 위치한 ‘레이크뷰 시티’는 960채의 빌라와 타운하우스 규모로, 원래 빈칸 지구의 30.2헥타르 프로젝트와 토지 교환으로 진행됐다. 이 프로젝트는 토지 사용료 계산 시점을 결정하는 과정에서 문제가 발생했다.

2016년 호찌민시 인민위원회는 두 프로젝트의 토지 가격을 2008년 기준으로 결정하는 결정을 내렸으나, 2020년 12월에는 ‘레이크뷰 시티’ 프로젝트의 토지 가격 결정 계획을 2017년 4월 기준으로 변경했다. 이에 따라 호찌민시 세무국은 토지 임대료와 토지 사용료를 약 5조 1,760억 동(약 2,700억원)으로 산정했다.

그러나 노바랜드는 2004년 토지 할당 결정에 따라 2008년에 이미 부지 정리 보상을 완료했기 때문에 이에 동의하지 않았다. 회사는 두 부지의 토지 사용권 가치와 위치 가치 차이를 결정한 후 530억 동을 추가로 지불하고 2016년부터 이를 기록했다.

이 문제로 인해 ‘레이크뷰 시티’ 프로젝트는 2018년부터 사용되었음에도 주민들에게 ‘핑크북'(주택소유권증서)이 발급되지 않았다.

정부의 새로운 결의안 170호는 ‘레이크뷰 시티’ 프로젝트에서 아직 토지 사용료를 지불하지 않은 부분에 대한 토지 가격 결정 시점을 관할 기관이 토지 할당 결정을 내린 2017년 4월 18일로 확정했다. 빈칸 지구의 30.2헥타르 부지에 기업이 투자한 금액에 해당하는 교환 부분에 대해서는 토지 가격 결정 시점을 복구 및 보상 완료 시점인 2008년 11월 20일로 정했다.

 이 결정으로 4월 1일부터 프로젝트의 총 토지 임대료와 토지 사용료가 재결정될 예정이며, 이는 기업이 주민들을 위한 ‘핑크북’ 발급 절차를 진행하는 기반이 될 것이다.

빈칸 지구의 30.2헥타르 부지(‘더 워터 베이’)는 투티엠(Thu Thiem) 신도시 지역의 160헥타르 재정착 주택 계획 구역의 토지에서 시작됐다. 이 프로젝트는 노바랜드가 2018년에 시장에 소개했으며, 12개 블록에 약 5,000개의 아파트, 3,000개의 오피스텔, 250개의 상가주택을 제공하는 규모다.

처음에는 이 토지가 관광, 문화, 엔터테인먼트 지역 개발을 위해 계획됐지만, 후에 호찌민시는 이를 재정착 지역으로 전환하고 남락치엑의 30.1헥타르와 교환해 노바랜드가 ‘레이크뷰 시티’ 프로젝트를 구현하도록 했다. 그러나 나중에 호찌민시는 빈칸의 재정착 지역을 주택 사업으로 전환하도록 허용했다.

투자자는 1단계를 완료하고 전체 지역의 기술 인프라를 구축했으며, 2단계 건설에 계속 투자하고 있었다. 그러나 정부 검열관이 호찌민시가 규정에 따라 경매를 실시하지 않고 토지 할당 시점에 토지 사용료를 잘못 계산했다는 결론을 내리면서 프로젝트 건설이 중단됐다.

이번 해결 방안으로 교환된 부분에 대한 토지 가격 결정 시점은 토지 매입 및 보상이 완료된 2008년 11월 20일로 결정됐다. 이를 바탕으로 투자자는 토지 사용료 납부를 완료한 후 주민들에게 인증서를 발급하고 프로젝트를 계속 진행할 수 있게 된다.

벤반돈(Ben Van Don) 39-39B 부지의 상업명은 ‘더 트레저'(The Tresor)로, 노바푹응우옌(Nova Phuc Nguyen) 부동산 투자개발회사가 투자했다. 6,200㎡ 이상의 부지에 33층과 17층의 2개 타워로 건설됐으며, 상업, 오피스텔, 아파트 등 다양한 상품을 포함하고 있다.

노바푹응우옌에 인수되기 전, 이 프로젝트는 동나이(Dong Nai) 고무공사와 바리아(Ba Ria) 고무회사가 관리하던 국유지였다. ‘더 트레저’는 베트남 고무산업그룹의 국가 자산 관리 및 사용 규정 위반 사례에 연루되어 있다.

투자자는 이 땅에 고급 아파트, 상업 서비스, 사무실 복합단지를 건설했다. 이 프로젝트는 완료되어 여러 해 전에 인도되었지만, 아파트가 6년 이상 인도되었음에도 토지와 관련된 법적 문제가 해결되지 않아 주민들에게 ‘핑크북’이 발급되지 않았다.

결의안 170/2024호는 2021년 5월 13일 검사 결론 757호에 따른 ‘더 트레저’ 프로젝트의 토지 사용, 토지 가격 결정, 토지 사용료 및 토지 임대료 계산 관련 문제를 처리하기 위한 해결책을 제안했다. 4월 1일부터 투자자들은 경제적 위반의 결과에 대한 행정적 처리 및 시정 후 프로젝트를 구현하기 위해 토지를 계속 사용할 수 있게 된다.

마지막 프로젝트는 ‘뉴 시티'(New City)다. 이 프로젝트는 원래 투티엠 도시 지역의 재정착 요구를 충족시키기 위한 1,330개의 아파트가 있는 투덕시 빈칸 지구의 38.4헥타르 부지의 재정착 지역에서 전환됐다. 그러나 여러 이유로 완료 후 아무도 이 프로젝트를 인수하지 않았다. 이런 상황에서 호찌민시 인민위원회는 투안비엣(Thuan Viet)이 상업적 목적으로 이를 다시 구매하도록 승인했다.

건설이 완료되고 아파트가 구매자들에게 인도되었지만, 수년 동안 이 아파트 건물의 토지 사용료가 평가되지 않아 사람들이 ‘핑크북’을 받지 못했다.

결의안 170호에 따라, 위 프로젝트의 1,330개 아파트에 대해 토지 사용료와 토지 임대료를 계산하는 특정 시점이 결정됐다. 투자자가 임시로 토지 사용료를 지불한 토지 면적에 대해 토지 가격 결정 시점은 투자자와의 계약이 청산된 2018년 3월 30일이다.

아직 지불되지 않은 지역에 대해 토지 가격 결정 시점은 관할 기관이 토지 할당 결정을 내린 2020년 12월 11일이다. 이 단계를 완료한 후, 프로젝트는 수년간의 정체 끝에 주민들에게 ‘핑크북’을 발급할 예정이다.

Vnexpress 2025.02.27