임대인 횡포로 인한 피해 꾸준히 증가 추세

베트남에서 부동산 매물 구하기
– 스트레스 총량 보존의 법칙

“베트남 아파트, 상가 좀 알아보려고 하는데 어디서 찾아야 하나요?”
베트남에서 사업체를 설립, 운영하고자 할 경우, 제일 먼저 준비해야할 부분이 바로 사업체가 소재하게 될 상가, 오피스의 물색이 될 것이다. 인허가에 적합한 모든 법적요건이 충족된 상가 오피스를 찾는 부분은 생각보다 어려운 과정임에도, 매물을 중개하는 브로커들은 이런 실체에 대해서 명확한 설명이 미흡한 경우가 부지기수이다. 고의적이든 과실이든 임대차관련 분쟁으로 귀결되어 사업을 정식으로 진행하기도 전에 상상하지도 못한 분쟁에 봉착하여 소중한 에너지를 소비한다. 베트남에 대한 열정과 사업의지도 꺾일 수 밖에 없다. 상가 오피스 임대차와 동시에 거주할 주거 임대차 물색도 당연히 수반된다. 이러한 베트남에서의 임대차 관계를 성립함에 있어서 당연히 베트남 법에 적용을 받음을 물론, 베트남 특유의 임대인 특성과 리스크를 사전에 파악하여 피해 금액을 줄여야 한다.
다 그런 것은 아닌데요? 라고 반문할 수는 있다. 그러나, 베트남에서 다년 간 거주한 분들의 경험칙에 의하면, 시간차와 피해금액의 편차는 있을 지언정 베트남에서 임대인과의 마찰 내지는 이슈발생은 필연적으로 겪게 되는 통과의례가 아닌가 사료될 정도로 외국인 입장에서 큰 스트레스 요인으로 작용되는 것이 현실이다. 지금 당장 운이 따라서 스트레스 없이 임대차 관계를 유지하더라도, 언젠가는 임대차 관련 문제를 겪을 것에 대비해야 한다.

베트남 임대차계약 체결 전 권장되는 체크사항

베트남에서 상가, 오피스, 아파트 임대차계약서 체결 전 다음과 같은 내용을 면밀히 짚어보는 것이 바람직하다.

첫째, 베트남 임대인이 실제 법적소유자인지 여부를 서류상 확인해야 한다. 실무상 부동산 브로커가 가져오는 임대인 서류를 점검하면 법적소유주가 아닌 경우가 빈번하게 확인된다. 소유주의 위임장을 제시하더라도, 그 진위와 효력여부를 검토하여야 한다. 가족임을 내세우는 경우가 있는데, 모든 부분은 서류로만 판단하도록 한다.

둘째, 해당 물건지의 부동산등기부 현황을 정밀 검토해야 한다. 토지사용권증명서(LURC)가 없는 경우, 있더라도 상세 내용과 제한사항에 대한 검토가 필요하다. 물건지의 건축허가서를 포함한 기타 여러 부수적인 법적문서들을 취합하여 이슈가 될 만한 부분을 검토한다. 서류 유무여부만이 아니라, 임대인 또는 브로커가 교묘히 은폐하는 내용을 찾아내도록 한다.

셋째, 터무니 없는 임대차 차임, 보증금, 기타 계약 조건을 요구하는 임대인은 배제하도록 한다. 당장 마음이 급하여 브로커의 종용에 의하여 이러한 임대인과 임대차 관계를 맺는 경우, 향후 비상식적인 임대인의 태도로 마음고생을 할 가능성이 농후하다. 일부 베트남 임대인들은 임대차 계약서를 아예 무시하는 경우도 종종 있다. 임대차 계약서는 당연히 외국인 임차인 견지에서 유리한 내용, 안전한 단서조항을 최대한 반영해야 하는 것이 기본 중에 기본이되, 계약을 성실히 준수할지 여부는 베트남 임대인의 기본인성과 신뢰도가 바탕이 되는 것이므로, 이러한 부분까지 어느정도 확인하는 안목이 필요하다.

넷째, 한국에서 통상 임대차 물색에 소요되는 시간보다 두 세배 정도의 충분한 시간여유를 가지고, 임대차 물색에 임하도록 한다. 거주용 임대차도 분쟁을 겪는 경우가 많지만, 특히 상가, 오피스를 물색하는 경우, 제대로 된 물건지 확정과 임대차 서류 취합 및 계약서 체결까지 생각보다 많은 시간이 소요됨을 인지하도록 한다. 나아가, 공장 또는 제조부지 임대차의 경우에는 완전히 다른 개념의 법적, 행정적 검토 과정이 수반되어야 하므로, 일반적인 임대차 물색으로 예단하여 그 과정을 과소평가해서는 치명적인 피해로 귀결될 수 있음에 각별한 주의를 기울여야 한다. 현재 베트남에서 가장 많은 사기 피해가 발생하는 케이스 중에 하나가 바로 공장 제조부지 장기사용권 임대차 사기 사건들로 피해 규모도 상당하므로, 공장부지 임대차를 앞둔 경우에는 베트남 임대인 및 브로커에 대한 선입견을 어느정도 가지고 보수적인 견지에서 접근하는 것이 틀린 자세는 아니라 할 수 있다.

다섯째, 거주용 또는 상업용 임대차 계약을 체결 시 안전한 절차 완료 그리고 향후 분쟁 시 피해 최소화를 위한 목적으로 신뢰가능한 법무법인의 조력을 구하는 것이 권장된다. 한국의 경우와는 다르게 일단 피해가 발생되면, 베트남 인민법원을 통한 법적구제 절차를 개시하기까지 훨씬 많은 비용과 스트레스를 수반할 수 밖에 없는 실정이므로, 문제 발생 후 해결한다는 자세보다는 사전에 예방한다는 자세로 임대차 계약 체결 전 해당 거래에 대한 이해관계가 없는 법무법인의 객관적 검토를 받은 후 문제 소재기 포착될 시, 임대차 계약 체결을 보류 또는 철회 후 타 물건지로 선회하는 것이 바람직하다.

실제 사례로 본 임대인의 안하무인격 행동

실례로 필자 소속 법무법인에 베트남 상가주인과의 분쟁으로 인해 도움을 요청한 케이스가 있었다.
“해당 상가에서 창업한지 1년 6개월 정도 지났는데, 베트남 상가주인이 갑자기 임차료를 기존 계약상 금액보다 2.5배이상 인상한다고 일방적으로 통보해왔습니다. 아직 계약기간도 남아있는데, 당장에 인상에 동의하지 않으면 가게에서 내쫗는다고 하네요.”
실제로 베트남인 상가주인은 이미 오래 전부터 준비라도 해왔던 것처럼, 용역업체를 통해서 가게 업주의 동의도 없이 무단으로 침입 후 가게 집기류를 밖으로 옮기는 것은 물론, 오전에 출근하니 가게문이 쇠사슬로 굳게 잠겨있음을 확인하는 지경에 이르렀다. 사실 이렇게 베트남 임대인이 돌발행동을 하는 모습은 종종 볼 수 있는 광경이다. 특히 공장 임대인들의 경우, 이런 기행의 정도가 심한 경우가 많은 듯 하다. 결과적으로 위 사업체의 대표는 불과 1년 6개월만에 커다란 꿈을 품고 시작한 베트남 사업을 접기로 하고, 그나마 필자 소속 법무법인의 조력을 통하여 기존 보증금분과 계약 기간 만료 전까지 미사용기간에 상당하는 부분에 한하여 보상받는 선에서 베트남 임대인과 합의로 임대차관계가 종결되었다. 그나마 피해를 줄이게 되어 다행이라고 볼 수 있지만, 해당 대표가 입은 마음의 상처는 금전적으로 환산할 수 없을 것이다. 이후 알게된 사실이나, 베트남 임대인은 해당 대표가 퇴거한 후 동일 업종으로 사업장을 운영하는 것으로 파악되었다. 참으로 비윤리적인 행태라고 지적하지 않을 수 없다.

보다 안전한 베트남 임대차 검토를 위한 조언

베트남 임대차는 단순한 장소를 찾아다니는 물색과정 뿐아니라, 한국과 비교해서 많이 생소한 법적문서들과 법적관계에 대한 법률검토가 동시에 수반되어야 하는 중요한 절차라고 할 수 있다. 임대차 물색과정에서 이를 조력하는 브로커 컨설팅류의 일부 주선자들은 베트남 관례상 임대차 계약 체결 동시 임차인이 아닌, 베트남 임대인으로부터 커미션을 수취하는 구조이기 때문에 결과적으로 임대인에 유리한 거래로 유도 내지는 방치하는 경우에 주의가 필요하다. 심지어 어떤 한국업체는 베트남 임대인(특히 공단개발사 등)은 임대인 소개 브로커 또는 로컬변호사 등에게 업무를 전부 맡기는 경우가 있는데, 이는 고양이에게 생선을 맞기는 겪이 아닌가 사료된다.