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최근들어 호찌민시의 쇼핑몰과 타운하우스형 상가의 명암이 뚜렷하게 갈리고 있다고 인사이드비나지가 19일 보도했다. 코로나19 팬데믹 이후 소비자들의 생활패턴 변화로 쇼핑센터는 몰려드는 손님들로 빈 점포를 찾기 어려운 반면, 외부 상가는 높은 임대료에도 불구하고, 낮은 유동인구와 제한된 접근성 때문에 임차 수요가 저조하기 때문이다.
앞서 지난해 8월 7년간 운영되어온 1군 한투옌길(Han Thuyen) 리저브매장을 폐점한 스타벅스베트남은 그해말 비텍스코타워 매장 재출점 계획을 공식 발표한 바 있다.
스타벅스측은 폐점 당시 구체적인 사유는 밝히지 않았으나, 시장에서는 높은 임대료가 운영상 어려움을 초래했을 것이란 해석이 우세했다. 당시 스타벅스는 월 2만1000달러 수준이던 임대료가 3만달러에 이르자 폐점을 결정했던 것으로 알려졌다.
스타벅스가 타운하우스에서 쇼핑몰로 매장 이전을 결정한 것은 호찌민시 상업용부동산(소매용)의 현실을 잘 보여주는 대표적인 사례로 꼽힌다. 지역 가릴 것 없이 많은 소비자를 끌어들이고 있는 쇼핑몰은 높은 수요로 인해 빈 점포를 좀처럼 찾아볼 수 없는 반면, 타운하우스에 자리 잡은 업체들은 찾는 손님이 줄면서 하나 둘 매장을 빼는 모습이다.
부동산컨설팅업체 CBRE베트남이 지난해 발표한 보고서에 따르면, 센트럴프리미엄(Central Premium)과 파크몰(Parc Mall), 빈컴메가몰그랜드파크(Vincom Megamall Grandpark)·빈컴플라자3/2(Vincom Plaza 3/2) 등 복합쇼핑몰 4곳에 신규공급된 임대 면적은 11만7000㎡에 달했다. 쇼핑몰 4곳은 전부 중심상업지구와 비교적 멀리 위치하고 있음에도 개장 당시 만실에 육박하는 입주율을 자랑했다.
지난해 호찌민시 쇼핑센터의 공실률은 평균 7%로 하락했고, 점포 시장흡수율은 2017년 이후 최고치를 기록했다.
보고서에 따르면 쇼핑몰 내 상가 임차 수요는 F&B와 패션잡화 분야에 집중돼있으며, 특히 베트남에 진출하는 외국계 신규 브랜드들이 모두 첫번째 매장 입지로 쇼핑몰을 선택했던 것으로 확인됐다.
이러한 높은 임차 수요로 인해 쇼핑몰 내 점포의 평균 임대료는 ㎡당 월 280달러로 전년대비 15.4% 올랐고, 외부에 위치한 점포 또한 53달러로 4% 상승했다.
반면 타운하우스와 같은 상가 점포는 급격한 임차 수요 하락에 임대료 마저 하락하면서 쇼핑몰과 극명한 대비를 이루고 있다.
부동산 매매 플랫폼 냐똣(Nha Tot)에 따르면 지난해 타운하우스 임대 수요는 도심과 외곽 모두 30~40% 감소했으며, 공실률은 매분기 상승해 전년대비 25%, 코로나19 이전과 비교해 50% 이상 급격히 치솟은 것으로 확인됐다.
현재 호찌민시 동커이길(Dong Khoi)과 레러이길(Le Loi), 하이바쯩길(Hai Ba Trung), 응웬티민카이길(Nguyen Thi Minh Khai) 등 한때 글로벌 브랜드들이 앞다퉈 출점 경쟁을 벌였던 주요 상권 빈 점포들에서는 새 임차인을 구하는 스티커형 부착물이 여기저기 붙어있는 모습을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.
온라인 부동산정보·매매 플랫폼 밧동산닷컴(Batdongsan)에 따르면 코로나19 팬데믹 이후 3년이 흘렀지만 여전히 타운하우스 임대시장 공실률은 개선될 기미를 보이지 않고 있으며, 임대료 또한 지속적인 약세를 보이고 있다.
DKRA그룹에 따르면 올들어 2월까지 1군과 3군, 빈탄군(Binh Thanh) 소재 타운하우스 임대료는 전년동기대비 20~25% 하락했으며 7군과 10군, 빈떤군(Binh Tan), 투득시(Thu Duc) 등의 외곽지역 또한 20% 상당 약세를 보였다. 임대료 급락에 임대수익률은 연 1.5%까지 추락해 전체 부동산 유형중 가장 낮은 수준을 보이고 있다.
CBRE베트남의 마이 보(Mai Vo) 리테일서비스 담당은 “오늘날 베트남에 진출하는 유명 브랜드는 이전처럼 시내 중심에 위치한 타운하우스 대신 주로 쇼핑몰이나 호텔 저층 포디움을 가장 먼저 물색한다”며 “이들에게 중요한 것은 단순히 상품 판매에 최적화된 입지가 아니라 소비자에게 다가갈 수 있는 브랜드 이미지 구축과 인상적인 경험”이라고 강조했다.
그는 이어 “이와달리 타운하우스형 상가는 동커이길과 함응이길(Ham Nghi) 꽁싸파리길(Co xa Paris) 등은 모두 훌륭한 입지에 해당하나 고급 브랜드가 한데 모인 명품거리, 세련된 쇼핑지역을 형성하기 위한 일관된 계획은 부재한 상태”라며 “글로벌 대형 브랜드는 이러한 입지 유형을 선호하지 않는다”고 설명했다.
보 담당은 “이 밖에도 복잡한 사업허가 절차 또한 글로벌 브랜드가 타운하우스 임차를 주저하게 만드는 요인”이라며 “쇼핑몰은 이러한 절차상 문제에서 상대적으로 자유롭기에 외국 브랜드를 유치하는 데 경쟁력을 보인다”고 덧붙였다.
세빌스(Savills) 호치민사무소의 까오 티 탄 흐엉(Cao Thi Thanh Huong) 리서치수석은 “F&B와 패션잡화, 다양한 화장품 브랜드가 한데 모인 복합쇼핑몰은 올인원 모델로서 소비자와 기업 모두를 끌어들이고 있다”고 설명했다.
부동산 분야 전문가들은 “임대용 타운하우스의 잠재력은 매우 높으며 특히 호찌민시처럼 소비가 많은 도시들이 더욱 그렇다”며 “현재 타운하우스는 전반적으로 부진한 경제상황과 소비행태 변화, 상대적으로 비싼 임대료 등으로 수요가 감소하고 있어 각 건물주는 임차인을 불러모으기 위해 임대료 인하를 포함한 경쟁력 제고 방안을 강구해야한다”고 조언했다.
인사이드비나 2025.03.19