VN Biz Report-다시 살아나고 있는 베트남 부동산 시장

북부를 중심으로 반등하고 있는 부동산 시장
2023년은 반복되지 않는다

2022년 코로나 규제가 완화되고 재개방 및 정상화가 진행되면서 부동산 시장의 활성화가 기대됐지만 정부 정책과 더불어 건설사 및 개발사들의 어려움으로 인해 신규 부동산 공급이 2년 내내 제한적인 상황이 이어졌다. 특히 2023년의 경기침체는 이미 침체된 베트남 부동산 시장에 직격탄으로 작용했다.
그러나 2024년에 접어들면서 정부 정책이 시장 조정에서 공급 촉진으로 전환되며 시장이 다시 살아날 조짐을 보이고 있다. 베트남 부동산 시장이 코로나 이전 수준으로 회복될 수 있을지 영국계 부동산 전문기업 사빌스(Savills)의 보고서를 입수하여 분석해 보았다. 이 보고서는 베트남 부동산 시장의 현재 상황과 향후 전망에 대한 중요한 통찰을 제공하고 있어 주목할 만하다.

부동산 시장에 영향을 주는 베트남의 거시 경제 상황
거시경제 상황 분석은 부동산 시장 동향을 파악하는 데 기본이 된다. 투자의 향방이 거시경제 성장에 따라 결정되기 때문이다. 사빌스 리포트에 따르면 올해 상반기 부동산 지표가 다소 완화된 가운데, 인프라 개발과 정책 변화로 인한 기대감이 감지되고 있다. 이러한 요인들은 도전과 함께 중요한 기회를 제시하고 있다. 2024년 상반기 베트남 경제는 강력한 성과를 보여주었다. GDP 성장률은 6.4%를 기록해 2020년 이후 두 번째로 높은 수치를 달성했으며, 2022년 상반기의 최고치 6.6%에 근접했다. 소비자물가지수(CPI)는 전년 대비 4% 상승했고, 근원 인플레이션은 2.8%로 안정세를 유지했다. 상품 및 서비스 소매 판매는 지속적으로 확대되어 추정 매출 1,240억 달러를 달성했으며, 실질 성장률은 전년 대비 6%를 기록했다. 총 수출입 규모는 전년 대비 16% 증가한 3,690억 달러에 달했다. 수출은 15%, 수입은 17% 증가해 120억 달러의 무역 흑자를 기록했다. 해외직접투자(FDI)는 전년 대비 13% 증가한 150억 달러를 기록했다. 베트남은 1,538개의 신규 프로젝트에 총 95억 달러의 투자 인증서를 발급했는데, 이는 전년 대비 프로젝트 수는 19%, 금액은 47% 증가한 수치다. 베트남을 방문한 국제 관광객 수는 880만 명을 넘어섰으며, 이는 전년 대비 4.1% 증가한 수치로 코로나19 이전인 2019년 2분기 수준을 3% 상회했다.

주거용 부동산 시장 동황

• 호찌민시 아파트 시장
  2020년부터 2024년 상반기까지 호찌민시 아파트 시장은 뚜렷한 변화 양상을 보이고 있다. 전체 판매량은 2020년 약 22,000채에서 2023년 약 6,000채로 급격히 감소했다. 특히 C등급 아파트 판매가 큰 폭으로 줄어들어 시장 구조 변화를 주도한 반면, B등급 아파트는 상대적으로 안정적인 판매량을 유지하며 시장의 중심축으로 부상했다. 주목할 만한 점은 흡수율 추이다. 2020년 90% 수준이던 흡수율은 2023년 60% 미만으로 하락했으나, 2024년 상반기에 70% 수준으로 반등했다. 이는 시장 회복의 긍정적 신호로 해석된다. 등급별로는 C등급 아파트의 비중이 크게 줄어든 반면, B등급의 비중이 늘어났다. A등급 아파트는 일정 수준을 유지해 프리미엄 시장의 안정성을 보여주고 있다. 2024년 호찌민시 아파트 시장은 2분기에 신규 공급이 증가했으나, 주로 외국인 수요가 적은 B, C등급 아파트에 집중됐다. 특히 투득시와 서부 지역에 공급이 몰렸다. 판매량은 2분기에 이미 작년의 절반 수준을 넘어서 2023년과 같은 수준을 달성했다. 이는 유리한 대출 금리와 개발업체들의 인센티브에 힘입어 시장 신뢰가 회복되고 있음을 시사한다. 전반적인 기본 가격은 안정세를 유지했지만, 30억 동 미만의 저렴한 주택 옵션은 여전히 부족하다. 이로 인해 향후 공급은 빈즈엉과 동나이 같은 위성 지역으로 이동할 것으로 전망된다.
• 하노이 아파트 시장
  하노이 아파트 시장에서 주목할 만한 점은 전체 판매량의 지속적인 감소 추세다. 2020년 약 22,000대에 달하던 판매량은 2023년 10,000대 수준으로 절반 이상 줄어들었다. 등급별로 살펴보면, C등급 아파트의 판매 비중이 크게 감소한 반면 B등급 아파트가 주력 상품으로 자리잡았다. A등급 아파트는 소폭의 변동은 있으나 전반적으로 안정적인 판매량을 유지하고 있다. 흥미로운 점은 흡수율의 변화다. 2020년 이후 하락세를 보이던 흡수율이 2022년을 기점으로 다시 상승하기 시작해, 2024년 상반기에는 70%에 육박하는 높은 수치를 기록했다. 이는 시장 점유율이 크게 개선되었음을 시사한다. 2024년 2분기에는 진행 중인 프로젝트들이 완료되면서 신규 공급이 증가했다. 판매량은 2023년보다 높았지만, A급(고급 아파트) 공급이 저조해지면서 B등급 아파트들이 시장을 주도했으며, 가격은 계속해서 상승세를 보였다. 2차 시장은 저렴한 가격과 높은 가용성을 바탕으로 호황을 누렸다. 하노이는 하반기에 8개의 신규 분양과 2개의 프로젝트 확장을 통해 13,460개의 B등급 유닛이 추가될 것으로 예상된다. 남뜨리엠, 하동, 쟈람 지역이 93%의 비중으로 선두를 차지할 전망이다. 2025년 이후에는 약 105개 프로젝트에서 100,000개의 유닛이 개발될 예정이다. 빈홈스 꼬로아, 북 하노이 스마트시티, 빈홈스 원더 파크와 같은 대형 프로젝트들이 미래 공급량의 40%를 차지할 것으로 보인다. 하노이는 지하철 및 고속도로 등 인프라 프로젝트로 인해 부동산 수요가 앞으로도 늘어날 것으로 예상된다.

빌라/ 타운하우스

• 하노이 빌라/타운하우스 시장
  2024년 2분기, 하노이에서는 128개의 신규 주택이 공급되어 전분기 대비 38% 증가했지만 전년 동기 대비로는 2% 소폭 감소했다. 주요 공급원으로는 하동의 안퀴 빌라와 솔라스타 맨션, 호아이득의 안락 그린 심포니, 그리고 트엉틴의 힘람 트엉틴이 있었다. 전체적인 공급은 16개 프로젝트에 걸쳐 608채로 전분기 대비 9%, 전년 동기 대비 24% 감소했으며, 빌라가 재고의 39%를 차지하며 주를 이뤘다. 판매량은 전분기 대비 40% 감소했지만 전년 동기 대비 5% 증가한 111채를 기록했으며, 흡수율이 낮았고 하동이 주 거래의 61%를 차지했다. 빌라 가격은 전분기 대비 9% 상승하여 평당 1억 7천8백만 동을 기록했으나, 타운하우스 가격은 2% 하락했고 상가주택 가격은 3% 상승했다.
• 호찌민 빌라/타운하우스 시장
  호찌민시는 2분기에 토지 부족과 개발업체들의 신중한 태도로 인해 신규 공급이 미미했다. 빈탄의 더 솔리에서만 10채의 상가주택이 추가되어 전분기 대비 75%, 전년 동기 대비 97% 급감했다. primary stock은 전분기 대비 12%, 전년 동기 대비 33% 감소한 668채로, 주로 투득시에 위치한 300억 동 이상의 고가 물건들이 주를 이뤘다. 판매는 72건으로 전분기 및 전년 동기 대비 36% 감소했는데, 이는 높은 가격, 2차 시장과의 경쟁, 그리고 구매력 문제의 영향을 받았다. 글로벌 시티의 고가 상가주택 가격은 전분기 대비 2%, 전년 동기 대비 4% 하락하여 평당 3억 2천만 동을 기록했다. 호찌민시의 가격 상승으로 실수요자들은 빈즈엉과 동나이 같은 인근 지방으로 눈을 돌리고 있으며, 이 지역들에서는 향후 몇 년간 더 경쟁력 있는 가격이 예상된다.

상업용 부동산

• 오피스 (사무실) 시장 상황
  • 하노이 오피스 시장
  2024년 2분기 하노이 오피스 시장은 안정세를 유지했다. A등급(최소 15층 이상의 사무용 건물) 임대료는 월 평당 876,000동으로 상승했고, B등급은 소폭의 변동을 보였다. 모든 등급에서 점유율이 개선되었으며, 특히 A등급은 89%에 도달했다. 떠이호 지역 신도시의 향후 개발과 예정된 메트로 3.1호선은 시장 역학에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 호안끼엠 지역은 공급 부족으로 임대료가 상승했고, 미드타운과 서부 지역은 분산화를 위한 경쟁력을 유지하고 있다. 하노이는 2026년까지 480,723m²의 오피스 공간을 추가할 계획이며, 주로 서부와 떠이호 신도시의 A등급 개발에 집중할 예정이다. 주목할 만한 프로젝트로는 BRG 다이아몬드 파크 플라자와 타이세이 스퀘어 하노이가 있다.
• • 호찌민 오피스 시장
  호찌민시의 A등급 교외 오피스 부문(최소 15층 이상의 사무용 건물)은 2024년 2분기에 공급과 수요 측면에서 균형을 이루는 성과를 보였다. 임대료는 월 평당 815,000동으로 상승했으며, 이는 전분기 대비 2%, 전년 동기 대비 8% 상승한 수치다. 점유율은 84%로 증가했다. 호찌민시의 오피스 시장은 계속해서 베트남에 투자하고자 하는 외국 및 국내 기업의 강한 관심을 끌고 있다. 지속적인 개발 계획과 더불어 건전한 거시경제 상황을 고려할 때, 호찌민시 사무용 부동산의 전망은 밝다고 볼 수 있다.

쇼핑몰 및 소매 상업용 시장 동향

• 하노이 시장
  소매시장은 2022년부터 시작된 베트남의 폭발적인 성장에 힘입어 타 침체 시장에 비해 활성화된 분야 중 하나다. 특히 2022년 이후 롯데몰 등이 개장하면서 쇼핑몰 붐이 일고 있는 하노이에서는 임대료가 크게 상승했다. 하노이의 임대료는 전분기 대비 5%, 전년 동기 대비 15% 상승했다. 백화점은 월 평당 200만 동, 쇼핑센터는 월 평당 130만 동에 달했으며, 도심 지역의 임대료는 월 평당 340만 동을 기록했다. F&B 부문에서는 피자 4P’s의 확장과 막막 타이 키친, 만화 대만 핫팟 등의 새로운 매장 오픈이 있었다. 주요 센터들은 임대 공간을 늘려 기회를 확대하고 있다. 하노이 시장은 2026년까지 6개의 쇼핑센터와 11개의 소매 포디움을 통해 288,795 m²를 추가할 계획이다. 이 분야에 대한 전망은 매우 밝은 편이며, 소매 부동산 시장의 지속적인 성장이 예상된다.
• 호찌민 시장
  호찌민시에서는 베트남 토종 쇼핑몰인 ‘빈콤’의 확장을 중심으로 활발한 상승세가 이어지고 있다. 특히 투특시에 위치한 빈콤 메가몰 그랜드 파크가 전분기 대비 2% 증가한 150만 m²로 확장되었다. 향후 프로젝트들은 2026년까지 188,000 m²를 추가할 예정이며, 대부분이 도심 외곽에 위치할 것으로 보인다. 2024년 2분기 소매 판매는 무지와 유니클로 같은 브랜드들의 견인으로 전년 동기 대비 10% 상승한 557조 동을 기록했다. 호찌민시는 소비자 지출이 8.4% 증가할 것으로 예상되는 가운데, 2025년까지 50%의 시장 점유율을 목표로 하고 있다. 이러한 추세는 호찌민시 소매 부동산 시장의 지속적인 성장과 발전을 시사하며, 향후 몇 년간 더욱 활발한 시장 활동이 예상된다.

반등하는 부동산과 부익부 빈익빈
Savills사의 2024년 2분기 리포트로 본 베트남 부동산 시장은 거시경제 회복을 기반으로 빌라/타운하우스를 제외하면 전반적으로 회복세에 들어섰다는 분석이 지배적이다. 특히 소매용 매장 및 쇼핑몰 부문이 두드러진 성장을 보이고 있다. 올해 들어 베트남 부동산 시장이 전반적인 회복세를 보이는 가운데, 9월부터는 남부와 북부 지방이 회복 속도 면에서 엇갈린 흐름을 보이고 있다는 전망이 제기되고 있다. 상반기 분양 건수는 2만 600건으로 전년 동기 대비 3배 높았는데, 이 중 2분기 거래 건수가 1만 4400건으로 대부분을 차지하며 전분기 대비 2.4배 증가했다.시장 회복 조짐이 관측되면서, 그동안 시장 불안으로 중단됐던 사업을 재개하거나 신규 사업에 나서는 시행사(개발사)들이 늘어나고 있다. 또한 신규 사업을 진행할 투자자를 찾는 지방도 증가세를 보였다. 이에 따라 2분기 신규주택 공급량은 2만 7335호로 전분기 대비 3배 늘어났다. 그러나 이러한 회복세는 주로 하노이 등 북부를 중심으로 나타나고 있으며, 호찌민 인근 지방은 공급난으로 인해 회복세가 크게 둔화되고 있는 상황이다. 베트남 부동산 시장의 미래는 법적 규제 해소와 공급량 개선, 특히 수급 불균형 완화가 시장 회복을 좌우할 결정적인 요소가 될 것으로 전망된다. 특히 지난 8월 시행된 부동산 부문 3개 개정 법률(토지법, 주택법, 부동산사업법)로 시장에 대한 신뢰가 회복되고 있다는 점이 주목할 만하다. 예전의 호황이 완전히 돌아올지는 불확실하지만, 최소한 적절한 공급과 수요가 결합된 균형 잡힌 시장으로 나아가고 있다는 점은 분명해 보인다.