부동산시장, ‘V자형’ 반등속 남·북부 명암 엇갈려

올들어 베트남 부동산시장이 전반적인 회복세를 거듭하고 잇는 가운데 남부와 북부지방이 속도면에서 엇갈린 흐름을 보이고 있다고 인사이드비나지가 30일 보도했다.

베트남부동산중개인협회 산하 부동산연구원(VARS IRE)의 팜 티 미엔(Pham Thi Mien) 부원장은 최근 한 포럼에서 “올해 9월까지 베트남 부동산시장은 V자형 반등을 보이며 바닥을 다지고, 느리지만 확실한 회복세를 이어가고 있다”고 평가했다.연구원에 따르면 상반기 분양건수는 2만600건으로 전년동기대비 3배 높았는데 이중 2분기 거래건수가 1만4400건으로 대부분을 차지했다. 이 또한 전분기대비 2.4배 증가한 수준이다.올들어 시장 회복 조짐이 관측되자, 그동안 시장 불안에 멈춰왔던 사업을 재개하거나 신규 사업에 나서는 시행사(개발사)들이 늘어났다.

이외에도 신규 사업을 진행할 투자자를 찾는 지방도 증가세를 보였다. 이에 따라 2분기 신규 주택 공급량은 2만7335호로 전분기대비 3배 늘어났다.그러나 미엔 부원장은 “2분기 신규 분양물량중 60% 이상이 북부지방에서 나왔고, 분양건수 또한 북부지방에 집중됐다”며 “이중 하노이 외곽지역은 투자자와 구매자 모두를 끌어들였던 반면, 남부지방은 그렇지 못해 예상보다 회복세가 더뎠다”고 평가했다.

부동산거래플랫폼 밧동산닷컴(Batdongsan)과 DKRA그룹, CBRE베트남 등 부동산컨설팅업체들 또한 이와 비슷한 분석을 내놨다.응웬 꾸옥 안(Nguyen Quoc Anh) 밧동산닷컴 부대표는 시장보고서를 통해 “하노이를 비롯한 북부지방 부동산 수요는 호찌민시와 인근 지방들에 비해 여러배 높게 나타났고, 특히 개인주택이나 토지에서 이러한 경향이 두드러지게 나타났다”고 밝혔다.밧동산닷컴에 따르면 하노이와 하남성(Ha Nam)•흥옌성(Hung Yen)•닌빈성(Ninh Binh)의 개인주택 및 토지 구매 수요는 작년말대비 14~43% 늘었고, 3분기 평균 토지가는 ㎡당 4600만동(1869.5달러)으로 1분기에 비해 300만동(133달러) 올랐다. 이에 반해 남부지방 토지 수요는 바닥권을 벗어났지만 거래가는 횡보하고 있으며, 아파트를 제외한 부동산 회복 수준은 2022년과 비교해 30~50% 범위에 그쳤다.DKRA그룹에 따르면 8월 기준 호찌민시를 비롯한 남부지방 분양매물은 1만2092호에 달했으나 실제 분양건수는 774건, 6%에 그쳤다.

특히 타운하우스 등 저층주택 물량은 4466호에 이른 반면, 분양건수는 207건(5%)에 그쳤고, 토지거래 성사율은 2.7%(184건)에 불과했다.이에 대해 CBRE베트남의 보 후인 뚜언 끼엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 주거부동산 이사는 “북부지방은 시장 성장세를 거듭하고 있는 반면, 호찌민시와 인근 지방은 공급난으로 인해 회복세가 크게 둔화되고 있는 상황”이라고 설명했다.CBRE베트남에 따르면 상반기 하노이시 신규 아파트 분양건수는 1만840건으로 전년동기대비 176% 증가한 반면, 호찌민시는 1672건으로 56% 급감했다. 끼엣 이사는 “신규사업이 없다면 호찌민시 부동산시장은 활기를 되찾을 수 없을 것”이라고 덧붙였다.

딘 민 뚜언(Dinh Minh Tuan) 밧동산닷컴 남부지방 담당은 “남부의 경우 많은 투자자들이 채권 상환 압력과 제한된 은행 대출에 어려움을 겪고 있으며, 법적 규제가 해결되지 않아 신규 투자가 활발히 진행되지 못하고 있다”며 “높은 주택 가격과 중고급 부문에 집중된 수급 불균형, 특히 호찌민시의 저가 주택 공급난은 유동성에 영향을 주고 있다”고 분석했다.업계는 남부 부동산시장이 활기를 되찾을 방안으로 공급 활성화를 꼽았다. 실제로 남부 부동산시장은 회복세를 보이고 있으나 공급은 여전히 매우 제한적인 상황이다. 올해 남은기간 남부지방 신규 공급량은 1만호에 이를 것으로 예상되나, 호찌민시의 경우 고급 부문이 여전히 공급의 대부분을 차지할 전망이다.업계는 지난 8월 시행된 부동산부문 3개 개정법률(토지법•주택법•부동산사업법)로 시장에 대한 신뢰가 회복되고 있다며 향후 법적 규제 해소와 공급량 개선, 특히 수급 불균형 완화가 시장 회복을 좌우할 결정적인 요소가 될 것으로 내다봤다.

인사이드비나 2024.09.30