베트남 토지법 개정과 그 의미

침체된 부동산 시장에 활력을 넣는 조치
우리 교민들에게 미치는 영향 새로운 핑크북의 등장

베트남 국회에서 2023년 11월 27일 부동산사업법과 주택법 개정안이 통과한데 이어, 2024년 1월 18일 토지법 개정안이 통과하면서, 코로나 이후 침체된 베트남 부동산시장에 활력을 불어넣을 것으로 전망되고 있다. 개정 법률은 당초 2025년 1월 1일 발효될 예정이었으나, 올해 8월부터 조기 발효가 확정된 상황이다. 이번호에서는 토지법에서 개정된 내용 중 베트남 거주 외국인 에게 중요한 사항들을 소개하고자 한다.

개정 토지법 발효
베트남 국회는 2024년 6월 28일 정부 제안에 따라 개정 토지법의 시행시기를 2024년 8월 1일로 앞당기는 결의를 했다. 나아가 베트남 국회는 같은 날 개정 토지법뿐만 아니라 개정 주택법과 개정 부동산사업법도 동일하게 2024년 8월 1일부터 시행될 수 있도록 결의하여 상호 관련된 법령의 일괄적 적용이 이루어지도록 했으며, 대략적인 내용은 현행 토지법 제45/2013/QH13호(“개정 전 토지법”)를 대체하는 법안이다.

 

베트남 개정 토지법 주요내용

I. 연납 방식의 토지임대료 지급 원칙
개정 토지법은 일시납부 방식(전액을 한꺼번에 납입)으로 토지임대료를 납부할 수 있는 경우를 아래와 같이 제한함으로써, 토지임대료는 원칙적으로 연납 방식(납입 기한을 연기하는 것)으로 지급한다는 점을 명시했다. 이는 일시납부 방식의 토지임대료 방식이 장기적인 관점에서 토지임차인에 대한 일종의 혜택일 수 있고 국가 재정에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점을 고려한 것으로 보인다.

1. 일시납부 허용 토지
   • 농업, 임업, 수산업 및 염전업 투자프로젝트 토지
   • 산업공단, 산업클러스터 및 첨단산업단지 내 토지, 산업공단 내 근로자주택 토지, 상업적 목적과 결합된 공공 토지, 관광 및 오피스를 위한 상업 목적 또는 서비스 목적 토지
   • 주택법에 따른 사회주택 개발 목적 토지
   위 목적의 토지는 일시납부 방식으로 토지임대료를 납부할 수 있는 토지다. 하지만 이러한 토지의 토지임차인도 선택적으로 연납 방식으로 토지임대료를 납부하는 것이 현행 토지법과 같이 계속 가능하다. 한편 기존 토지임차인이 기 체결된 토지임대계약에 따라 토지임대료를 이미 일시납부한 경우라면, 동 일시납부 방식의 토지임대계약은 개정 토지법 시행 이후에도 그대로 유효하게 존속된다.
2. 토지가격표 개정
   현행 토지법에서는 성(Province) 정부가 5년 단위로 토지가격표를 정하도록 하고 있으나, 개정 토지법에서는 매년 시장가격을 기초로 정하도록 변경되었다. 개정 토지법에 따라 최초로 정해지는 토지가격표는 2026년 1월 1일까지 공표될 예정이다. 이로써 정부가 부과하는 토지사용료는 보다 시장가격에 근접하게 되어, 토지 가격이 인상되는 요인으로 작용할 것으로 예상되고 있다.

 

II. 외국인투자기업 정의 확립
현행 토지법에서는 외국인투자기업의 의미에 대해 정의하지 않아 그 구분 기준이 모호했다. 개정 토지법에서는 투자법에 따라 외국인 투자 절차를 따르는 기업을 외국인투자기업으로 정의했다. 이에 따라 외국인 투자자가 지분 50% 이하를 보유한 기업은 외국인투자기업에 적용되는 제약을 받지 않고 내자기업과 동등한 권리를 갖게 되었다.

1. 산업단지 토지 매수 허가
   개정 토지법에서는 외국인투자기업의 권리로 산업단지 내 토지를 매수할 수 있음을 명시하고 있다. 이러한 권리는 현행 토지법에서는 명시되어 있지 않아, 산업단지 내 토지의 경우 공단으로부터 토지를 임차한 토지사용자가 토지를 매각하고자 할 경우, 매도자가 공단과 임대차계약을 해지한 뒤 매수자가 공단과 새로이 임대차계약을 체결하는 형식을 취했다. 그러나 앞으로는 산업단지 내 토지도 매도자와 매수자 사이에서 직접 매매할 수 있을 것으로 기대되고 있다.

III. 토지사용자의 권리및 담보 자금 조달 용이
개정 토지법에서는 토지사용료/임대료를 일시납부한 토지사용자로부터 토지와 건물에 대한 담보권을 설정 받을 수 있는 주체로 현지 신용 기관뿐만 아니라 일반 기업과 개인도 명시하고 있다. 기존 토지법에서는 현지 신용기관만 허용하던 것에서 더 확대된 것이다. 이로써 부동산을 담보로 자금을 조달하기가 보다 용이해질 것으로 기대된다.

1. 연납토지사용자 투자금 회수 가능
   개정 토지법은 토지사용료를 일시납부 할 수 있는 경우를 제한한 것에 대한 보완으로, 연납 토지사용자의 권리를 확대했다. 즉, 연납 토지를 양도하거나 임대하는 것을 허용하고 있다. 현행 토지법에서는 일시납부 토지만 양도 등 처분 행위를 허용하고 있어, 연납 토지를 양도하고자 할 경우 양도인이 토지사용권을 정부에 반환한 뒤 양수인이 정부로부터 토지사용권을 받아야 하는 복잡한 거래 형식을 취하여야 했으나, 개정법 하에서는 당사자 사이에 직접 매매할 수 있게 된다. 이로써 연납 토지사용자의 투자금 회수나 exit 전략이 보다 수월해질 것으로 기대되고 있다.
   다만 토지사용료를 감면 받은 사용자가 토지를 양도 또는 현물 출자할 경우 감면 받았던 토지사용료를 정부에 반환할 것을 명시하고 있다. 이로써 감면 토지를 취득하여 개발하려는 사업자의 개발 비용이 늘어나는 결과가 예상된다.

IV. 프로젝트 양도가 용이해졌다
기존 부동산사업법에서는 프로젝트(부동산개발사업권) 양도의 방법으로 해당 사업부지의 토지사용권이 양도되는 거래 형태를 규정하고 있지만, 현행 토지법에서는 이에 대해 명시하고 있지 않다. 이를 보완하기 위해 개정 토지법에서는 프로젝트 양도 시 토지사용권이 이전되는 근거를 명시하고 있다. 다만 이에 관한 상세한 내용은 추후 제정할 시행령에서 정하도록 위임하고 있다. 개정 부동산사업법에서는 토지사용료를 완납한 경우에는 토지사용권증서가 발급되기 전이라도 프로젝트 양수도를 할 수 있도록 허용하고 있다. 이로써 부동산개발사업권을 양수하는 데에 소요되는 기간이 단축될 수 있을 것으로 예상된다.

V. 토지사용기간 연장
기존 토지법은 토지사용기간(통상적으로 50년, 예외적으로 70년)의 만료에 임박하여 연장을 신청할 수 있도록 규정하고 있어, 토지사용기간 중간에 연장하는 것은 어렵다. 반면 개정 토지법은 일정 조건을 충족할 경우, 즉,
(ⅰ) 지방정부의 토지이용계획에 부합하고,
(ⅱ) 토지사용료를 완납하였으며,
(ⅲ) 토지사용권의 몰취 사유(예를 들어 토지법 위반)가 없고,
(ⅳ) 관할 행정기관의 승인을 받고,
(ⅴ) 환경 보호 요건이 충족될 것
을 조건으로, 기간 만료 전이라도 연장하는 것을 허용하고 있다. 이로써 토지나 프로젝트 또는 법인을 양도하고자 할 때, 양수인 입장에서 장래 토지사용기간이 연장될지 여부에 대한 불확실성을 제거하고 거래가치를 높일 수 있게 될 것으로 기대된다.

VI. 중재를 통한 분쟁해결 확대
기존 토지법은 토지와 관련된 분쟁은 베트남 법원의 관할로 정하고 있기 때문에 당사자들의 의사에 따라 토지와 관련된 분쟁에 대해 법원의 관할을 배제하고 상사 중재를 통한 분쟁을 해결할 방법이 없었다. 그런데 개정 토지법은 토지와 관련한 상행위에 따른 분쟁은 베트남 국내 중재를 통해서 분쟁을 해결하는 방안을 규정하고 있다. 베트남 국내 중재에 대해서는 향후 명확한 해석이나 기준이 필요할 수 있는데, 현재는 대체적으로 VIAC 등 베트남 중재기관에 의한 분쟁 뿐만 아니라 외국 중재기관이 베트남에서 진행한 중재도 베트남 국내 중재로 해석하는 것으로 이해되고 있다.

VII. 하위 법령
개정 토지법 관련 하위 법령으로, 자원환경부(Ministry of Natural Resources and Environment)는 법 발효 예정일(2025년 1월 1일)까지 최소 9개의 시행령(Decree)를 공포할 예정이다. 즉, (ⅰ) 일반적인 시행령;
(ⅱ) 토지 매립에 관한 시행령,
(ⅲ) 조림법(Law on Forestry) 시행령(Decree 156/2018/ND-CP)의 개정 시행령,
(ⅳ) 토지 가격에 관한 시행령;
(ⅴ) 토지 보상에 관한 시행령;
(ⅵ) 토지 등록 및 데이터베이스에 관한 시행령,
(ⅶ) 법 위반 행위에 대한 제재조치에 관한시행령,
(ⅷ) 토지사용료 및 임대료에 관한 시행령, (ⅸ) 논(벼농사용 토지)에 관한 시행령이 제정될 예정이다.

이들 시행령에서 개정 법의 세부 내용과 절차에 관한 내용이 규정될 예정이므로, 이를 유의하여 주시할 필요가 있다.

핑크북을 바꿔야 하나?

– 위치 및 실제 면적과 등기상의 면적이 일치하지 않고 분쟁이 없는 경우에만 바꿔야
– 과거의 발행한 핑크북을 교체할 필요 없어

2024년 토지법 개정을 통해 잘못된 위치가 기록된 부동산 등기 핑크북을 새로 발급하기로 했다. 이 개정안은 2025년 1월 1일부터 발효될 예정이다.
기존 2013년 토지법에서는 등기 상의 명칭, 법적 문서, 주소 등 잘못된 부분을 수정하는 것 만을 규정했으나, 이번 개정안에서는 잘못된 위치가 기록된 핑크북을 새로 발급하는 구체적인 절차를 명시했다.

2024년 토지법 개정안에 따르면, 측량 시 실제 면적과 등기 상의 면적이 일치하지 않는 경우 경계가 변하지 않고 분쟁이 없다면, 새로운 등기는 실제 측량 데이터를 기준으로 발급된다. 또한, 측량 시 경계가 변경되고 면적이 증가한 경우 해당 면적을 새로운 등기에 반영할 수 있다. 이는 과거 수작업 측량 시 발생한 오류나 인쇄 오류로 인한 위치 기록 오류를 바로잡기 위함이다.

새로운 핑크북은 2025년부터 ‘토지 사용권 및 부동산 소유권 증명서’라는 명칭으로 발급된다. 이는 기존 명칭보다 간결 해졌으며, 20년 동안 세 차례의 법 개정을 통해 변경된 명칭 중 가장 최신 버전이다.
정부는 새로 발급되는 핑크북에 QR 코드를 추가하여 정보를 통합하고, 사용자가 편리하게 조회할 수 있도록 할 계획이다. 또한, 비문서 토지의 경우 2014년 7월 1일 이전에 사용된 토지에 대해 일정 조건을 충족하면 핑크북을 발급받을 수 있다.

이번 법 개정은 베트남의 토지 관리 체계를 개선하고, 국민의 권익을 보호하기 위한 중요한 조치로 평가된다.
새로운 법 규정에 따라 부동산 소유자들은 토지 사용권과 부동산 소유권을 명확히 증명할 수 있게 되어, 부동산 거래와 금융 거래에서의 편의성이 크게 향상될 것으로 기대된다.