투티엠 개발 계획 그리고 현재와 미래

2016년 투티엠을 기억을 더듬어 보면 허허 벌판인 생각이 난다. 베트남 정부가 2015년 7월부터 외국인 베트남 부동산 투자를 허용하기 시작했고 이와 더불어 투티엠 아파트 개발도 본격화되었다. 살라 프로젝트를 필두로 해서 엠파이어시티, 메트로폴, 더리버 등이 들어서고 있으며 최근에는 GS The Zeit River 1차 및 2차 분양이 되었고 하루가 다르게 공사가 진행이 되고 있다. 2016년을 돌이켜보면 그때 당시 투티엠을 “상하이의 푸동 또는 서울의 강남”이라는 명칭이 붙었고 베트남을 포스트 차이나로 생각하면서 외국인의 관심을 크게 끌었던 지역이다. 그래서 다시 투티엠 마스터 플랜을 되짚어보고 이 마스터플랜이 언제쯤 완성될지 가늠하고자 이 글을 준비했다

1.투티엠 계획
투티멤(Tu Thiem)은 여의도 면적(450 헥타르, 시민공원 포함)보다 1.5배 정도 큰 657헥타르로 사이공 강 남쪽에 위치하고 있으며 강 건너 1군에서 불과 300m 떨어져 있다. 이 지역의 4분의 3 면적은 1, 4, 7군과 Binh Thanh군을 마주하고 있는 사이공 강과 접해 있다. 나머지 지역은 9군과 접해 있는 호치민시에서 요지 중의 요지이다. Thu Thiem의 계획은 Sasaki와 Thu Thiem의 ICA(Investment and Construction Authority)가 주도 하에 2005년 Sasaki(미국)의 1:2000 Thu Thiem 마스터 플랜 및 도시 디자인이 호치민 인민위원회의 승인 받았다. Sasaki의 마스터플랜은 1차, 2차, 3차 도로망은 효율적인 순환을 가능하게 하며, 지하철 및 공항 고속 연결, 시내 및 지역 버스, 수상 택시 등으로 다양한 대중교통 네트워크로 연결된다. 마스터플랜 상의 수용인구는 16만명으로 설계되었으며, 투티엠 신도시 지역은 도시의 금융, 상업, 고급 서비스 센터이자 문화, 휴식, 오락의 중심지로서의 주요 기능을 갖춘 호치민시의 새롭고 확장된 현대적인 중심지로 계획했다.

투티엠(Thu Thiem) 신도시 지역은 8개의 기능 구역으로 구분된다. 각 기능 구역은 복합 용도, 자체 건축 밀도, 공공 공간 및 랜드마크 건물 측면에서 고유한 특성을 가지고 있다.

1 구역: 고밀도 다기능 상업 및 서비스 센터
2 구역: 상업, 다기능 주거 및 레크리에이션 스포츠 기능을 갖춘 고밀도 지역.
전체 지역은 Zone 2a, Zone 2b – 전망대 구역,
Zone 2c – 스포츠 및 레크리에이션 구역 등 3개의 작은 구역 분할.
3 구역: 고층 복합상업지역으로 공공 랜드마크인 컨벤션 센터,
박물관, 오페라하우스가 있는 지역
4 구역: 복합 용도 주거 기능 및 공공 건물.
5 구역: 저밀도 주거지역 및 다기능 상업건물
6 구역: 경제 활동 및 정보 기술 연구. 국제 병원 및 소프트웨어 파크
7 구역: Thu Thiem의 동쪽 관문, 인프라 및 공공 서비스.
리조트 호텔 지역, 마리나 단지
8 구역: 투티엠에서 가장 다양한 생태 개발 지역. 리조트 호텔, 워터파크 및 식물원

2. 투티엠 현재와 미래

앞서 언급했듯이 과거 8년 동안 투티엠의 본격적인 개발이 시작되었으며 현재 도로망이 구비되었었나 일부 순환도로는 부분적으로 미완성 상태에 있다. 가장 이용이 많이 되는 Mai Chi Tho 도로가 1군에서 롱탄고속도로나 하노이 고속도로를 연결하는 중요한 역할을 하고 있다. 그리고 투티엠과 1군을 연결하는 투티엠 2교가 2022년 4월에 개통되었고, 7군과 살라 지역을 연결하는 투티엠 4교 호치민시 승인 후 디자인 단계로 들어가서 근시일 내에 구체적인 계획이 나올 것으로 예상된다. 투티엠에서 가장 중요한 역할을 할 메트로라인 2호선이 2030년에 완공이 예상되며, 메트로라인 2호선과 롱탄 신공항을 연결하는 경전철이 2030년까지 완공될 계획이다.각 구역별로 간단히 현재 모습을 살펴보자.
1구역은 아래 사진 3에서 보다시피 메트로폴이 3차까지 분양을 완료했으며 최근 3차인 The Crest 및 오피스가 인도 및 입주가 시작되었다. 4차인 The Opusk가 마지막 분양을 앞두고 있으며 메트로폴 프로젝트와 연결되는 투티엠 2교가 2022년 4월에 개통되어 1군 접근이 편리해졌다. 가장 투티엠의 요지인 2 구역 중 2b 지역은 Keppel Land의 엠파이어시티가 3차 분양한 후 인도 했으며, 4차는 현재 건설 중이다. 그리고 랜드마크가 될 86층이 있는 상업지역은 미개발한 상태이다. 2a 지역은 롯데 에코스마트시티 지역으로 기공식을 이미 했으며 본격적인 기반 공사는 2024년부터 시작해 분양할 것으로 예상된다. 3 구역은 더 리버가 분양 후에 인도를 완료했고, GS건설의 The Zeit River가 2022년 12월에 1차 분양, 2023년 7월에 2차 분양을 했으며 2024년 하반기부터 인도될 예정이고 나머지 분양도 2024년에 추가 분양될 것으로 예상한다. 또한 호치민시는 3 구역 중 4개 필지를 올해 내에 경매로 매각할 계획을 가지고 있다.

4 구역은 Lakeview 1, D’Verano 등의 낮은 층 주거 및 상업시설이 일부 완공되었으나 그 외 지역은 미개발된 지역이 많으며 순환도로가 연결이 아직 안된 상태로 남아 있다. 5 구역은 살라 지역으로 거의 완비된 상태이며 이마트와 같은 생활 편의 시설이 많이 들어와 있어 투티엠 구역 중 가장 계획대비 가장 완성도에 가까운 지역이다. 6 구역은 주거지는 완공된 상태이고 도로변 상업시설과 공공 부지는 아직 미개발된 상태이다. 7 구역은 주거 시설이 이미 건설된 상태이나 뉴시티와 일부 아파트만 주민이 거주하고 있으며 보상아파트는 현재 비어 있으며 호치민시가 경매로 매각할 계획이다. 8 구역은 전혀 개발되지 않은 상태이다.

위에서 살펴 본 바와 같이 현재 투티엠의 개발 상황은 마스터플랜과 비교해보면 대략 30%~40% 정도 개발이 된 것으로 판단이 된다. 과거 개발 속도를 미루어 보아 개발 계획대로 다 이루어 지려면 10년은 걸릴 것으로 예상이 되며 투티엠 중심부의 계획된 모습이 갖추기까지는 최소 5년 이상은 걸릴 것으로 예상된다. 투티엠 중심부의 모습은 2a, 2b의 롯데와 Keppel Land의 주거지 및 상업시설 건설이 완성되면 투티엠의 얼굴은 완성되는 것으로 생각된다. 또한 호치민시의 투티엠이 신CBD인 상업, 금융의 중심지로 변모하기 위해서는 주거지 개발과 함께 중요 상업 용지 개발과 상업지로서 매력을 부각시켜 공공기관 및 기업의 이전 계획 촉진시키고 활성화 시켜야 할 것으로 판단한다.