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베트남 정부가 지난해 레버리지(채무) 제한과 반청탁 단속 등의 정책을 취했다가 부동산 개발이 심하게 위축되고 채권 가격이 폭락해 다시 부동산 경기를 살려야 한다는 압박을 받고 있다고 뉴스원이 28일 보도했다.
27일 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 최근 베트남 최대 부동산 개발업자들이 발행한 국제 채권은 정부가 새로운 신고 요건을 도입하고 신용 접근을 강화하며 채권 시장 사기를 포함한 혐의로 부동산 거물들을 체포한 후 발행가에서 절반도 안되는 가격에 거래됐다.
베트남의 부동산 문제는 당국이 레버리지를 억제하려는 움직임을 보이자 유명한 개발업자들이 채무 불이행이 되고 그후 2년 이상 유동성 위기로 인해 혼란에 빠진 중국과 비슷한 움직임을 보이고 있다. 세계에서 가장 부채가 많은 중국 부동산 개발업자인 헝다그룹(에버그란데)는 이달 미국에 파산 보호를 신청했다.
베트남에서는 코로나바이러스 대유행 이전부터 개발자들이 공격적으로 사업을 벌여 자금을 조달하기 위해 국내 은행과 채권 시장을 공략했다. 그러나 개발자들이 채권을 교차 보유해 위험 상황이 전염되기 쉬웠고, 은행들의 해당 부문에 대한 노출이 너무 많아 침체 시 경기가 안좋아졌을 경우 손실을 감당하기 힘들 것으로 보였다.
이런 상황에서 지난해 정부가 한 부동산 재벌을 체포하자 사이공 상업은행에 뱅크런이 발생했다. 중앙은행이 예금자들을 안심시키기 위해 개입하면서 사태는 진정됐지만 투자자들이 얼마나 부동산 문제에 민감한 것인지를 잘 보여주었다.
이 사태는 간단히 끝나지 않아, 베트남 부동산 채권에 불똥이 튀었다. 채권가격은 곤두박질쳐서 수백 명의 소규모 개발업자들과 부동산 그룹들이 파산에 직면했고, 수천 개의 프로젝트들은 중단됐다.
예를 들어 2026년 만기인 1억달러 노바랜드 채권은 1달러가 32센트로 하락했고, 같은 해 만기인 BIM랜드의 2억 달러 채권은 1달러가 52센트로 하락했다. 자금난을 겪는 개발사가 기존 사업을 완성할 수 있을지 우려되면서 부동산 수요도 급감했다.
이는 코로나19로부터 빠르게 회복하려던 베트남 경제도 주저앉힐 것으로 보인다. 베트남은 작년에 아시아에서 가장 빠르게 성장한 경제 중 하나였지만, 세계은행(WB)은 내수 침체를 이유로 이달 국내총생산(GDP) 성장률 전망치를 8%에서 4.7%로 낮췄다.
올해 들어 베트남 정부는 부동산 수요를 활성화시키기 위해 일련의 조치를 취했다. 금리를 연속 네번 인하했고 채권발행자를 지원하는 정책도 도입했다. 공공 주택 건립을 위한 막대한 돈도 비축해두었다. 하지만 올해 내놓은 토지법 초안은 토지 매매에 대한 가격 통제를 완화하고 시장 비율에 근접하게 만들겠다는 내용이지만 외국 은행들로부터 돈을 빌리기 위해 부동산을 담보로 사용하는 것을 여전히 금지해 찬반이 분분하다.
베트남 공산당 정부는 이달 하노이에서 열리는 25차 국회 상임위원회에서 부동산 시장을 지원하고 경제성장을 촉진하기 위한 추가 조치를 검토할 것으로 예상됐으나 아직 방안에 대한 발표는 없었다.
전문가들은 이같은 부동산 정책이 경제를 살릴 수 있을지 미지수로 보고 있다. 베트남의 경우 특히 역사적으로 학습된 것이 없어 정부의 구조조정도 느리다. 또한 개발자나 일반인들이 법안에 의존하는 것도 내키지 않아해 어떤 결과가 나올지 예상할 수 없다고 전문가들은 밝혔다.
뉴스원 2023.08.28