베트남(하노이, 호치민) 2023년 상반기 아파트 시장

2023년 상반기 분양 시장은 과거 베트남 10년 전 2013년 시장으로 회귀

고광수 |현 VNK Investment Consultancy JSC 대표 프랭클린템플턴 자산운용, 이스트스프링 자산운용 주식팀, NH투자증권 근무 097 102 2600

2012년에 베트남은 소비자물가지수가 15% 이상 상승했으며 또한 시장금리 또한 15% 이상 급등하면서 부동산시장의 냉각기를 거친 바 있다. 2023년 글로벌 경기 위축과 금리 상승으로 인해 전반적인 베트남 경기도 영향을 받고 있으며 2022년 하반기 금리인상, 은행권의 신용한도 제한으로 인해 건설사들의 회사채 롤오버 및 신규 조달이 어려워 지면서 한때 베트남 내의 Nova land 및 몇몇 건설사의 주가가 90프로 정도까지 폭락하기도 했으며 아직 그 주가들은 회복을 하지 못하고 있다. 그로 인해 건설사들의 자금조달의 어려움과 회사채 만기가 돌아오면서 자금압박을 심각하게 받고 있어 신규 프로젝트를 수행할 수 있는 건설사가 극히 드물어졌다. 결과적으로 2023년 상반기 및 하반기 공급시장이 과거 10년 내에 가장 안좋았던 2012년 및 2013년의 시장으로 퇴보했다.
2023년 베트남 중앙은행(SVB)는 3월부터 6월까지 정책 운용금리를 2%P 빠르게 인하를 하고 신용한도를 증가시켰으나 그 효과는 하반기부터 서서히 시장에 반영될 것으로 예상된다. 그럼에도 불구하고 부동산 투자자의 은행 대출금리가는 아직도 12% 이상으로 높은 수준이어서 대출를 일으켜 부동산 시장으로 자금이 유입되기에는 상당히 높은 수준이다. 이런 이유로 현재 미분양 아파트에 대해 건설사의 무이자 대출 프로그램이나 선납 할인 등의 다양한 재정 프로모션을 하고 있으나 시장은 아직 냉랭한 분위기이다.

먼저 상반기 분양시장을 좀 더 살펴보겠다.
하노이 시장은 상반기 분양 공급량 3,818호이며 이는 전년동기 대비 52% 감소했으며 2분기 공급량은 1분기 대비 9% 감소했다. 하반기 공급은 상반기 보다 개선될 것으로 예상되나 년간 전체적인 공급은 1만 세대 초반 수준일 것으로 예상된다.
호찌민 시장은 2023년 상반기 공급량은 4,154호였으며 이는 전년 동기 대비 71% 감소했으며 2분기 공급량은 1,254호로 전기 대비 56%로 크게 감소했다. 2분기 공급량 중 20% 고가 아파트였으며 중가아파트가 80% 공급되었다. 하반기 공급량은 9군 빈홈스그랜드파크의 더 글로리, 2군 GS의 The Zeit River 등이 분양이 예정이어서 상반기보다는 증가하겠지만 전체 시장에 공급이 많지 않은 것으로 예상된다.

2015년 이후 하노이 시장과 호찌민 시장 간의 변화의 차이점이 있는 것으로 판단된다.
첫번째는 하노이 시장은 그림 1에서 보다시피 코로나 이전까지 초과 공급 시장이었고 공급가격이 상당히 안정적인 시장이었다. 반면 호찌민 분양 공급은 2015년을 꼭지로 지속적으로 하락했으며 오히려 초과 수요 시장이 형성되면서 가격 인상을 할 수 있는 공급자 우위 시장으로 판단된다.
두번째는 공급의 불균형에 따른 가격차이가 2017년부터 서서히 시작되어서 두 시장 간의 평균 분양가는 2021년에 최대치까지 벌어지게 되었다. 이는 공급의 불균형에 따른 토지가격 인상, 원가 상승분 등의 비용 상승분을 빠르게 가격 전가을 할 수 있었던 호치민 시장의 특징으로 해석된다. 게다가 호찌민은 투티엠 지역에서 분양이 이루어 지면서 럭셔리 아파트 분양이 증가하게 되고 평균가를 끌어 올리는데 기여을 했다.

마지막으로 분양가 기준으로 분류해 공급비중 기준으로 하노이는 중가 아파트 공급 비중이 63.7% 이며 반면 호찌민은 중가와 고가(럭셔리 포함) 비중이 비슷한 모습을 보인다.

팬데믹 이후 글로벌 경제 침체로 인해 제조 수출국인 베트남 경제도 그 영향을 피할 수가 없는 상황이다. 베트남 중앙은행의 공격적인 금리 인하에도 불구하고 자본시장의 신용경색은 여전하고 경기활동은 여전히 위축이 되어 있는 상태이다. 베트남 분양시장은 금리 인하 효과 및 건설사의 자금흐름이 개선이 예상되는 2024년부터 서서히 개선이 될 것으로 조심스럽게 예상한다.