베트남 부동산 시장을 접근하기 위한 조건

많은 분들이 베트남에서 부동산 시장의 전망에 대해 궁금해합니다. 연초가 되면 여러 기관을 통해서 이런 전망들이 제시되는데 대부분의 경우 경제동향의 일부로써 부동산 시장을 바라보고 있어 피부에 와 닿지 않습니다.
아마도 궁금한 점은 외국인 개인으로서 새해에 부동산 시장에 투자하기에 문제가 없을까 하는 것이겠지요. 그리고 그 대상은 고급 분양아파트 시장에 대한 투자 관심일 것입니다.
그런데 이 문제는 대답하기가 쉽지 않습니다. 정보 접근에 한계가 많기 때문이지요. 그럼에도 불구하고 올해는 씬짜오베트남 독자들을 위해 용기를 내어 볼까 합니다. 점집에서 보는 점이나 새해 경기 전망은 틀려도 크게 비난을 받지는 않을 거란 속셈도 작용했고요.
사실 어떤 면에서 시장 전망은 누구나 가능합니다. 큰 틀을 이해하게 되면 그렇지요. 그래서 시장을 이해하는데 도움이 되도록 가능하면 숫자들은 쓰지 않고 왜 그런지, 보다 본질적인 문제들을 짚어 보고자 합니다. 이런 이해가 앞선다면 부동산 시장에 대해 누구라도 자기 판단을 가질 수 있을 테니 이 글을 쓰는 이로써 보람이 되리라 생각합니다.
시장을 바로 보기 위해서는 바른 접근 전제를 가져야 합니다. 초기에 입력하는 기초적인 데이터가 옳을수록 변수를 거쳐 출력되는 최종 값에 오류가 덜 할 테니까요. 그럼 먼저 어떤 전제를 알아야 하는지 살펴봅시다.

부동산 시장을 이해하기 위해 필요한 전제

전제를 요약하면 “베트남은 사회주의 정치체제를 가지고 있으면서 자본주의적 시장경제를 채택한 국가”라는 점입니다. 그건 다 안다고요? 그렇지 않습니다. 외국인들이 겪는 오류가 여기서부터 발생합니다. 이 두 체제가 서로 영향을 주고 받으면서 다양한 현상을 일으키기에 그렇습니다.
베트남과 같은 국가를 ‘체제전환국’이라고 부릅니다. 경제시스템으로 볼 때는 시장경제의 속성을 가지고 있지만 엄연히 사회주의 국가입니다. 그래서 우리가 경험하고 알고 있는 체제와 다르다는 점을 우선 인식해야 합니다. 아무리 베트남 전문가라고 해도 체제전환국가를 경험하지 못한 이들은 이를 분명히 이해하기가 어렵습니다. 특히 우리 같은 일반인들은 베트남에서 오래 살수록 자본주의 시장경제와 유사한 속성들에 묻혀서 이 체제가 가진 특수성을 잊고 살다가 자칫 걸려 넘어질 수 있습니다. 본질적으로 다른 것이 있음을 깨달아야 한다는 것이지요.

그럼 체제전환국가에서 시장은 어떻게 예측할까요?
먼저 국가계획을 살펴야 합니다. 국제경기의 흐름은 잠시 미뤄 두세요. 베트남은 장기, 중기의 국가개발전략 및 계획을 가지고 있습니다. 중기계획으로 베트남 정부는 매 5년 마다 사회경제개발계획(Socio-Economic Development Plan, 이하 SEDP)이라는 것을 수립합니다.
이 내용에는 국토의 발전과 도시화를 위해 인프라 등의 개발정책에 대한 계획이 포함되는데 이것이 부동산의 성장 발전 방향을 예측하는데 유효합니다. 올해가 포함된 SEDP 2016~2020에 따르면 사회주의 시장경제체제의 확립과 고급 인력의 육성, 인프라 확충을 3대 정책목표로 삼고 있습니다.
이에 부수하는 세부계획에 의하면, 정부는 1인당 주택 면적을 2015년의 16.7M2에서 SEDP 2016~2020의 마지막 해인 2020년에는 25M2로 증가시킨다는 계획을 세웠습니다. 또 2020년까지 백 만 채의 저가 주택을 건설하려는 계획을 수립했습니다. 이러한 방향을 알면 SEDP가 발효되는 5년 동안 정부가 투자 및 개발의 우선 순위를 어디에 두고 있는가를 알 수 있습니다.
이 투자 우선 순위는 FDI 및 ODA자금의 향방에 영향을 미칩니다. 이 자금이 교통 및 산업 인프라, 도시 주거지의 개발에 투입됩니다. 우선 순위가 높으니 환경에 눈에 띄는 변화가 있을 수밖에 없습니다. 그런데 만일 이런 일들이 순조롭게 진행되지 않을 때에는 정부에 의해 민간 주택사업자들의 사업도 강하게 조정을 받을 수 있습니다. 현재 상태로 보면 이런 계획의 충분한 달성은 어려워 보입니다. 그렇다면 사회주의국가의 속성 상 올해 도심에서의 고급 주거지 개발은 억제될 것이 확실합니다. 대신 민간 개발자들은 인프라 정비가 잘 된 도로를 따라 실수요자 중심의 중저가아파트들에 집중하겠지요. 이미 2019년부터 일어난 현상입니다. 그리고 토지가가 저렴해 투자비가 적게 드는 지방정부의 택지개발 프로젝트가 탄력을 받을 것입니다. 최근 들어 중부지역 도시개발(New Township) 프로젝트들이 활발히 진행되는 맥락도 이와 다르지 않습니다.

그 다음에는 SEDP를 배경으로 수립되는 도시개발계획을 자세히 보아야 합니다. 호찌민 시를 예를 들자면 ‘호찌민 건설 마스터플랜 2025’ 와 같은 계획이 있는데 우리가 잘 아는 투티엠 계획을 포함하여 2군, 9군, 투득군 등 동부지역이 새로운 주거지 개발을 위해 중요하게 다뤄지는 것을 볼 수 있습니다. 그 마스터플랜은 이미 2010년 수립되었습니다. 그러므로 수립된 계획을 알면 미래를 엿볼 수 있습니다.