호찌민의 신촌상권, 투득(Thu Duc)을 잡아라

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베트남 최대 규모(서울의 약 3.3배)의 도시인 호찌민. 베트남의 경제수도이자 남부지방 문화 , 경제, 교육의 중심지이다. 호찌민의 인구는 890만(2019년 1월 베트남 통계청 자료 기준)이라고 공시되어 있으나, 실 거주인구는 이미 1,000만을 넘은 명실상부 베트남 제 1의 도시라 할 수 있다.
한국도 그러하듯 인구 밀집도가 높은 경제중심지에는 교육 시설이 밀집하여 학군을 형성한다. 호찌민 내에는 80여개의 대학교(전문대 포함)와 100여개의 직업 전문학교가 있고, 40만명이 넘는 대학생들이 생활하고 있다. 호찌민에서 젊은 소비층을 대상으로 사업을 구상하고 있다면 호찌민의 대학상권을 이해하는 것은 선택이 아닌 필수이다. 그래서 이번 컬럼에서는 호찌민 최대의 대학교 학군이 위치하고 있는 투득군에 대해서 안내 하고자 한다.
우선 투득군의 지리적 위치를 살펴보자. 투득군은 호찌민 인민청사에서 북동쪽으로 약 14KM거리에 위치하고 있다. 실제 차량으로 이동하면 교통 혼잡 시간을 제외하고 약 40분 정도 소요된다. 이런 지리적 여건으로 인해 대학생들 뿐만 아니라 도심지에서 근무하는 젊은 직장인들에게도 주거지로써 매우 인기 있는 지역이다.

뿐만 아니라 투득 인근에는 9군 공단과 동나이, 빈증 공단지역이 위치하고 있어 공단 근로자들에게도 매우 인기 있는 주거 지역이다. 9군 공단은 삼성전자가 입주하고 있는 ‘Saigon High Tech Park’가 있다. 동나이와 빈증지역은 호찌민으로부터 가장 인접한 공단이며, 한국을 비롯하여 일본, 중국, 베트남 등 다양한 국가의 제조회사들이 밀집한 남부지역의 대표 공단지역 중 하나이다.

투득군은 한국의 신촌, 대학로 상권과 같이 대학가를 배후 상권으로 볼 수 있는데 그 수가 무려 약 25개(Google Map 기준) 정도로 확인 된다. 과거에는 대학교들이 호찌민 중심지에 위치했으나, 도심지 개발로 인해 외곽으로 이전이 진행 중인데 그 대표적인 지역이 바로 투득군이다. 지도에서 보는 바와 같이 투득은 크게 두 개의 대학 상권으로 나눠지는데, ‘Vincom Thu Duc’ 점을 기점으로 길게 이어져 있는 ‘Vo Van Ngan Street’ 상권과 호찌민 베트남 국립대학교 주변으로 형성되어 있는 상권이 그것이다. 이 외에도 여러 대학교 주변 길가에 작은 식당이 하나 둘 모이기 시작하면서, 한국의 카페거리나 먹자촌과 같은 상권이 다수 형성되고 있다. 그 대표적인 사례로 호찌민시 은행대학교 앞에서부터 시작되는 ‘Hoang Dieu2 Street’ 을 들 수 있다. ‘ Hoang Dieu2 Street’을 따라 걸어 보면 제본가게, 식당, 카페, 편의점 등 한국의 여느 대학가와 크게 다르지 않은 소비 업종들이 하나 둘 밀집하면서 이제는 하나의 독립적인 상권으로 성장하고 있는 모습을 확인할 수 있다. 최근 들어 한국의 기업과 상인들이 투득에 하나 둘 모이기 시작했고, 그 점포의 주 고객 군들은 대학생과 젊은 2~30대 근로자들이다.
하지만 투득에서 소매, 요식업을 준비할 경우 반드시 짚고 넘어가야 할 부분이 있다. 바로 시장 가격이다. 투득은 대학생들을 주요 고객층으로 하는 상권이다 보니, 다른 지역에 비해 매우 저렴한 가격의 상품들을 판매하고 있다. 물론 젊은 근로자 계층도 적지 않지만, 대학상권이라는 가장 큰 배경으로 인해 고가의 상품전략으로는 진입이 결코 쉽게 진입이 쉽지 않은 곳이라는 것을 명심하여야 한다.

대학교 상권의 특징 중 하나가 배달에 의한 매출 비중이 높다는 것이다. 투득은 대학생을 비롯한 젊은 소비층이 밀집하여 거주하는 지역이다 보니 모바일 사용이 익숙하고, 편한 생활을 추구하는 그들의 생활 패턴으로 인해 배달을 통한 소비는 매우 익숙하고 당연하다.
하지만 투득의 대학상권을 서울의 대학상권과 비교하기에는 부족한 부분이 있다. 바로 야간 상권을 받쳐줄 만한 심야 업종이 부족하다는 것이다. 즉, 문화적 여가를 보내고 식사를 하며, 쇼핑을 할 수 있는 상권의 형성은 이루어 졌으나, 심야 시간에 그 젊은 계층들이 시간을 보낼 수 있는 심야 상권이 부족하다는 것이다. 아마도 베트남 젊은이들의 야외 활동 시간이 한국에 비해 비교적 이른 시간에 끝나기 때문에 심야 상권이 형성되지 못하였던 것이 아닐까 생각한다. 그래서 투득에서 젊은층을 대상으로 주류를 판매하는 호프, 바, 클럽과 같은 야간 업종은 한국과는 조금 다른 시각으로 상권평가를 해야한다.
그럼에도 불구하고 서비스, 소매, 요식업종들은 투득군으로 점차 모여들고 있다. 이는 호찌민의 젊은 소비층이 많이 모이는 상권들 중 임대료가 가장 낮고, 수많은 대학생 및 젊은 거주인구로 인해 타 지역에 비해 비교적 낮은 비용으로 노동력을 확보할 수 있기 때문이다. 서비스 및 요식업 사업자들에게 낮은 임대료와 값싼 노동력 이 두 가지는 큰 매력이 되기에, 투득 지역은 앞으로도 지속적 발전이 가능한 지역이다.
만약 호찌민에서의 창업을 계획하고 있다면 투득에 주목해보자.
도심지의 창업에 비해 임대료 부담이 적고, 소비활동이 가장 왕성한 2~30대 베트남 젊은이들을 겨냥할 수 있는 투득에 관심을 가지고 직접 현장에서 그 분위기를 확인해보기를 바란다.

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신지민 대표 단국대 부동산학석사 / 국제부동산투자분석사(CCIM) 정회원 / 前) 한국미니스톱 점포개발팀 / 前) 부동산114 네트워크사업팀 / 現) 삼성증권 부동산 자문 위원 / 前) 에이플러스리얼티 커머셜팀 팀장 / 現) 신우피엠씨 대표이사 / 現) LG전자 부동산 자문 위원 / 現) 대신증권 부동산 자문 위원 / 現) 동부생명 부동산 자문 위원