베트남에서 상가를 안전하게 확보하는 노하우

체결 전 계약서의
번역과정을 통해 계약의
내용에 대한 이해와 숙지

임대차계약 체결,
사용권을 확보,
최종 퇴거 시점까지의 과정

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FIND SPACE 신지민 대표
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이번 시간에는 베트남 상가를 확보하는 과정에서부터 임대차계약 체결, 사용권을 확보, 최종 퇴거 시점까지의 전반적인 과정에 대해서 안내 드리도록 하겠습니다.
먼저 베트남에서 상가를 구하는 방법은 크게 두 가지가 있을 것입니다. 그 첫 번째는 당연 부동산을 이용하는 것입니다. 부동산을 이용하는 이유는 간단하죠. 상품에 대한 정보를 쉽게 확보할 수 있고 계약에 대한 안정성을 확보하기 위함이죠. 하지만 필요에 따라 중개수수료에 대한 비용이 발생할 수도 있습니다. 그리고 두 번째는 직접(통역자를 대동 하거나) 현장을 다니면서 빈 상가를 찾아 직접 임대인과 협상을 하는 방법 이 두 가지가 있습니다. 하지만 이중 두 번째 방법은 반드시 전제되어야 하는 것이 본인 스스로가 지역 상권에 대한 사전 조사가 충분히 되어 있어야 하고 임대차계약에 대한 안정성 확보를 위한 지식과 경험이 있어야 한다는 것입니다. 그리고 또 하나의 제약이 있습니다. 흔히 베트남에 계시는 분들은 많이들 들어보셨을 코리안 프리미엄(외국인 프리미엄 중 중국과 함께 최고 수준)이라는 것이 있습니다. 임대인을 만났을 때 외국인이 직접 찾아가게 되면 일단 임대인은 본인이 시장에 내놓은 가격수준 보다 훨씬 높은 수준의 임대가격을 제시하는 경우가 많습니다. 이유에 대해서는 따로 설명 드리지 않겠습니다. 그러다 보니 필요에 의해 울며 겨자 먹기로 어쩔 수 없이 시장가격 이상의 임대비용을 지불하게 되는 경우도 많습니다.
그렇다면 부동산을 이용하는 것이 상가를 얻을 수 있는 가장 쉽고 안전한 방법이라고 볼 수 있으나, 해당 부동산의 주요 업역이 상가, 사무실과 같은 상업용 전문 부동산인지 아파트나 주택을 전문으로 다루는 주거용 전문 부동산인지에 대한 선택이 매우 중요합니다. 이 이유 또한 따로 설명 드리지 않아도 잘 이해하실 거라 생각됩니다.
즉, 상가를 전문적으로 업역으로 하는 부동산 회사를 선택하셔서 지원을 받는 것이 가장 현명한 선택이라 말씀 드릴 수 있습니다. 게다가 성공적인 중개사례를 많이 확보하고 있는 회사라면 더더욱 신뢰할 수 있는 회사라고 판단하실 수 있습니다.

그 다음 과정은 임장활동입니다. 본인이 선택한 물건이든 중개업소를 통해 소개 받은 물건이든 부동산은 반드시 본인 스스로의 현장 검증과정이 필요합니다. 해당 건물이 본인의 사용 목적을 달성할 수 있는 요소들을 다 갖추었는지 직접 꼼꼼하게 체크하셔야만 합니다. 그리고 현장 검증에 앞서 본인만의 체크리스트를 미리 준비하셔서 그 기준에 얼마나 부합하는 상품인지 객관적인 스스로의 검증과정을 거쳐야만 현장에서의 착오와 실수를 줄일 수 있습니다. 하지만 이러한 체크리스트 또한 경험과 지식이 없다면 쉽게 준비할 수 있는 자료가 아니기에 저희 파인드스페이스에서 가장 기본적인 사항에 대한 체크리스트를 공유하여 드리겠습니다.

그리고 임대차계약 체결 시점에 임대인이 개인일 경우 반드시 신분증을 확인하여야 합니다. 간혹 토지사용증서와 임대인이의 신분증상 시민번호가 다를 경우가 있습니다. 이 경우 기존의 시민증 사본을 확인하시어 동일인의 시민증 번호변경(지역이전 또는 본인요구 등 사유로)이 맞는지 확인하여야만 합니다. 또는 토지사용증서 원본을 분실하거나 소지하고 있지 않을 경우 주소지의 해당 동/군 사무소를 방문하시어 토지사용권자 확인서를 확인하는 방법도 있습니다. 실제 현업에서 일을 하다 보면 임대인이 개인일 경우 여러 가지 예상치 못한 상황들이 발생할 수 있는데 절대 임대인과 중개업자의 ‘믿고 그냥 하자’는 말에 현혹되지 마시고 반드시 원칙에 입각해서 서류들을 직접 확인하여야 합니다. ‘이가 없으면 잇몸’으로 라는 말이 있듯이 조금만 고민하고 찾아보면 대안은 항상 있기 마련입니다. 사실 대안이라는 것도 지식과 경험이 없이는 그 대안을 알아내지 못하는 것이 현실입니다. 그래서 신뢰할 수 있는 전문 부동산을 만나는 것 또한 큰 복이라고 말씀 드릴 수 있습니다.

다음으로 임대차계약을 체결하고 나면 이제 본격적으로 사업을 위한 준비를 하여야 합니다. 법인설립을 위한 행정과정도 있을 것이나, 상점이나 식당의 운영을 위한 인테리어 공사가 신속히 진행되어야 합니다. 규모가 다소 작은 건물에서는 시공을 위한 준비과정이 그리 길지는 않으나, 대형규모의 시설에서는 인테리어 시공을 위한 행정서류를 제출하고도 통상 7일에서 10일 정도의 허가 기간이 소요될 수도 있습니다.
즉, 인테리어 시공사 선정이 사전에 선행되지 않으면 본인이 예상한 시간보다 훨씬 더 많은 시간과 비용적 손실이 발생할 수도 있습니다. 그렇기 때문에 임대차계약 체결 전부터 인테리어 시공사 선정을 선행해두는 것을 권해드립니다. 현업에서 보면 시공 현장이 확정되지 않은 상태에서 시공사를 먼저 선정하는 것이 일반적인 경우는 아니지만 임대차계약과 동시에 즉시 시공허가신청을 해줄 수 있는 업체를 사전에 선정해두는 것이 확실히 유리합니다.
그리고 인테리어 시공 과정에서 들려오는 여러가지 고충 중 가장 크고 빈번히 발생하는 문제가 시공기간 지연 및 비용증액입니다. 특히 공사견적을 초기에 낮게 제시하는 베트남 업체들의 경우 공사 과정에서 비용이 증액 되거나 공기를 맞추지 못해서 발생하는 문제들이 빈번히 발생하고 있습니다. 이런 상황이 발생하면 십중 팔구는 중도에 공사업체를 교체할 수 없기 때문에 시공사가 요구하는 대로 끌려갈 수 밖에 없습니다. 정말 이러지도 저러지도 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 가급적이면 의사소통이 수월하고 시공 업역이 충분한 한국계 회사를 통해서 적정가격을 제안 받고 시공에 따른 보증까지 확보하시는 것을 권장해 드립니다.

그리고 공사도급계약서에 반드시 공사완료의 기한과 불이행에 따른 패널티 조항을 삽입 하셔야만 합니다.
마지막으로 만약 부득이하게 점포를 양도하여야 할 상황이 발생한다면 이 또한 한국과 너무 다른 관행으로 인해 예상보다 큰 손실이 발생할 수도 있습니다. 예를들어 점포운영의 문제로 인해 더 이상 점포를 운영할 수 없는 상황이 발생했을 경우 점포를 인수할 양도자를 찾는 과정도 중요하지만 임대인과의 사전 합의가 선행되어야 합니다. 통상 베트남에서 점포를 승계하는 두 가지 방법이 있으니 이 중에서 어떤 방법으로 진행이 가능한지 임대인과 사전에 합의가 있어야 합니다.

그 첫 번째 방법은 임대차계약의 종료를 통한 신규 임차인과 임대인의 직접 계약방법입니다. 이 경우는 본인이 투자한 시설에 대한 보상 비용을 한번에 받기를 희망할 때 선택 가능한 방법입니다. 두 번째는 기존 임대차계약을 그대로 유지하고 잔여 계약기간 동안 신규 임차인과의 전대차계약(Sub-Lease)을 체결하여 현 상태 그대로의 점포시설과 사용권을 전차인에게 넘겨주고 임대료(또는 임대료 + 프리미엄)를 전차인으로부터 수취하는 방법입니다. 이 경우는 입지적으로 우수한 점포의 경우 임대료를 상향 조정하여 본인의 이익을 추구하거나 초기 투자비용을 회수하는 효과를 기대할 수도 있는 선택입니다.

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신지민 대표
단국대 부동산학석사 / 국제부동산투자분석사(CCIM) 정회원 / 前) 한국미니스톱 점포개발팀 / 前) 부동산114 네트워크사업팀 / 現) 삼성증권 부동산 자문 위원
前) 에이플러스리얼티 커머셜팀 팀장 / 現) 신우피엠씨 대표이사 / 現) LG전자 부동산 자문 위원 / 現) 대신증권 부동산 자문 위원 / 現) 동부생명 부동산 자문 위원