베트남 상가 투자! 아무도 알려주지 않는 사실

한국에서의 꼬마빌딩과 같은 수익형 상가 투자를
베트남에서도 합법적이고 안전하게 투자할 방법이 있는지?
실제 현지의 부동산 상품을 대상으로 임대 및 분양 목적의 부동산 구입이 가능한지?

하지만 이에 대한 결론은 일반적인 개인과 외투법인의 경우 특수한 법률적 조건을 충족시키지 못하여 임대 및 분양을 목적으로 하는 상업용 부동산의 합법적 매입은 “거의” 불가하다는 현지 전문가들의 진단입니다. 이러한 베트남의 법규와 제도적 환경에도 불구하고 일부 현지 에이전트의 잘못된 정보와 근거 없는 안내로 인하여 베트남 투자 희망 고객들의 소중한 시간과 비용을 낭비하는 사례가 다수 발생하였고 이에 대한 사실을 접할 수 있었습니다. 이에 여러 베트남 투자 희망 고객분들에게 지면을 통해, 그 사실을 공유하고 잘못된 판단으로 동일한 피해 사례가 생겨나지 않기를 바라는 마음에서 간략하게 나마 현장에서 듣고 배운 내용에 대해서 정리해 드리고자 합니다.
우선 베트남 현행법(신주택법)상 외국인이 합법적으로 소유권을 취득할 수 있는 부동산 상품은 주택건설사업에 의해 건설된 주거용 부동산(흔히 우리가 이해하는 아파트, 빌라, 콘도 정도)에 국한되어 있습니다. 이 또한 모든 주거용 부동산이 가능하다고 볼 수 없는 것이 한국의 외환거래법의 제한이 있기 때문에 신규 분양 아파트가 아니면 합법적 해외부동산 취득신고를 통한 송금의 승인을 득하기가 매우 어렵다는 한계 때문입니다.

최근에 베트남 현지에서 흔히 접할 수 있는 불법적 거래 행태 중 대표적인 것이 아파트 분양상품의 전매 거래를 그 예로 들 수 있습니다.
베트남 현지 중개업소에서는 베트남 현행법상 전매 거래가 외국인의 허용 범위(프로젝트의 30%) 이내에서 시행사의 승인하에 합법적이라고 안내하지만 이는 한국에서의 합법적 투자는 아니라는 것입니다. 혹시 베트남 내에서 아파트 분양 전매 상품을 한국에서 정상적인 해외부동산 취득신고를 통해 구입한 투자자분이 있으시면 꼭 이 글에 댓글을 달아서 그 사실을 공유해주시기 바랍니다. 아마도 그 사례는 없을 것이고 당사에서 확인한 한국 외국환거래법상 불가한 내용으로 확인 하였습니다. 이렇듯 주거용 부동산이라고 모두 가능하다고 판단하시면 안될 것입니다. 베트남의 전매 상품은 아직까지는 한국의 외환거래법상으로는 합법적 자금 송금이 안될 것입니다. 그 이유가 전매상품의 가격에 대한 통계자료가 부족하여 거래 가격의 적정성 판단이 불가하기 때문에 전매 상품의 대한 대한 외환송금을 제한하고 있습니다. 그러한 제한으로 인해 대부분의 전매 거래는 베트남 현지에서 일명 환치기와 같은 방법으로 거래가 이루어지고 있는 게 사실입니다. 하지만 이러한 방법은 향후 한국에서의 민형사상 처벌 대상이 될 수도 있으니 유의하시길 바랍니다.

다음은 비주거용 부동산에 대해서 말씀드리겠습니다. 앞에서 언급했듯이 외국인(개인)이 베트남에서 합법적으로 취득할 수 있는 상품은 주거용 부동산에 국한되어 있습니다. 그렇다면 비주거용 부동산은 어떻게 구입이 가능할까요? 이는 현지 법인설립(외투법인, 합작회사 등)을 통해서 가능한 것으로 되어있습니다. 하지만 외투법인의 경우 분양 및 임대목적으로 프로젝트 허가를 득하는 것이 투자유치국, 자연환경국 같은 기관에서 판단하였을 때 담당 행정기관 또는 처리 담당자에게 크게 이익이 되지 않는 이상 외국인 소유의 회사인 외투법인이 프로젝트 승인을 득하는 것은 거의 불가능하다고 판단 하여야 합니다. 그래서 최초의 단계에서부터 프로젝트 승인을 득하는 것이 어려우니, 프로젝트 승인 후 시공 단계에서 프로젝트의 승계 즉, 기업승계(M&A) 방식으로 현지 법인을 인수하여 그 사업권을 획득하는 경우가 많습니다. 이 경우 최초 프로젝트 보유 법인의 인수로 인해 그 법인이 보유하고 있는 유무형의 모든 리스크를 안아야만 한다는 표면 아래의 위험이 크다고 볼 수 있습니다.
또는 합작회사를 통해 현지인의 명의를 통한 프로젝트 승인을 통한 개발행위가 있으나 이는 별도의 안전장치가 없는 이상 완전한 소유라고 볼 수는 없을 것입니다. 이 보다 더 위험한 사례가 현지 개인의 차명을 통한 토지 매입과 건축의 경우가 있는데, 이 부분은 따로 설명을 드리지는 않겠습니다. 이렇듯 개인이나 외투법인이 임대 및 분양목적의 부동산을 개발 또는 취득한다는 것은 현행법상 불가한 것은 아니나 현실에서는 외국인이 도전하기에는 매우 높은 그리고 보이지 않는 장벽이 높다는 사실은 반드시 인지를 하여야 할 것입니다.

하지만 외투법인이 사업목적에 맞게 활용을 하는 실 사용의 경우 부동산의 합법적인 취득과 활용이 불가능한 것은 아닙니다. 단, 매입 초기 단계에서 법인설립과 프로젝트 승인에 대한 전반적인 검토가 동시에 진행되어야만 합니다. 그렇지 않을 경우 예상치 못한 비용과 시간이 낭비될 수도 있습니다. 반드시 초기에 모든 것이 한번에 이루어져야 합니다. 그리고 실사용의 목적이라 하더라도 모든 경우에 다 완벽한 부동산 취득이 가능한 것은 아닙니다. 베트남 또한 한국과 같이 토지의 용도와 사용목적을 제한하는 토지이용에 대한 계획과 지목이 구분되어 있습니다. 그리고 모든 토지에 대해서 외투법인의 완전한 소유권 취득을 승인하는 것이 아니라 토지의 이용계획상 일부 상업지역 중 프로젝트 승인이 가능한 토지에 한해서만 외투법인의 토지사용권 승계를 인정합니다. 따라서 부동산 거래에 앞서 많은 부분의 전문적인 진단, 즉 관련 전문가 또는 관련 행정기관의 사전 진단이 반드시 필요합니다. 이러한 경험이 없는 일부 부동산 중개사무소나 법무법인의 조언만 믿고 편법으로 거래를 하여 재산상 금전적 손실이 발생할 수 있음을 유의하셔야만 합니다.
정리해보면 베트남에서 외국인이 합법적으로 구입이 가능한 부동산은 신규 분양 아파트를 해외부동산 투자신고를 통해 매입하시는 방법이 가장 안전하고 합법적인 투자 방법이며, 현재까지는 베트남 정부가 권장하는 투자 방법입니다. 이 외에도 공장 및 창고 임대사업, 공유오피스 임대사업 등 일부 특수 목적 부동산에 대해서는 법적으로도 허용이 되어 있으나, 이러한 시설들은 전문적인 지식과 운영 노하우가 없이는 사실상 접근 자체가 어렵습니다. 이 외에 대다수의 부동산 시설에 대한 임대 및 분양사업은 외국인이 아닌 베트남 자국민들이 하는 수익 사업이라는 것이 베트남 행정 기관의 판단 기준이지 않을까 생각됩니다. 하지만 베트남 행정 기관에서도 인정할 만한 명분이 있는 프로젝트를 제안할 경우 완전히 불가라고는 볼 수 없으며, 이러한 검토사안은 반드시 현지 건축 및 법률 전문가와의 상담을 통해서 확인하시기 바랍니다.