부동산 세법과 납세

이번 부동산 컬럼에서는 많은분들께서 궁금해하시는 부동산 관련 세법(개인)에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

개인으로서 부동산 거래시 구매자가 내야 할 세금은 크게 3가지로 나누어 볼수 있습니다다. 먼저 구매 시 발생하는 부가가치세, 임대 시 발생하는 VAT 와 PIT(개인소득세), 판매 시 발생하는 PIT로 구분해 볼 수 있습니다.

부가가치세 10% (구매시)
기본적으로 아파트 분양가에 포함되어 중도금 일정에 맞춰 분할 납부가 가능합니다.

등록세 0.5% (구매시)
분양계약서에 표기된 분양가 기준이 아닌 등록시점에 관할부서의 규정에 따라 계산되며 통상적으로 분양가보다 다소 낮게 책정됩니다.

등기부등본 발급비용 (구매시)
주택실측 및 도면비용: 약 50불 / 행정비용: 약 30불

임대 사업자 등록 (임대시)
연간 1억동 이상의 임대 수입이 발생하게 되면 임대 사업자 등록(TAX CODE 부여)을 해야하며, 전체 임대료의 5%는 부가가치세, 5%는 개인소득세가 발생합니다.

양도세(판매시)
양도차익이 아닌 총 거래금액의 2%(매도자 지불)가 발생합니다. 따라서, 손실이 발생하더라도 양도세가 발생하게 됩니다.

비농지토지과세 (보유세 개념)
0.03~0.15%(년1회) – 실제적으로 전산상의 미비로 잘 부과되지 않습니다 (향후 부과될 가능성 있음)

베트남 세법상 한국의 부동산 보유세(재산세와 종합부동산세)개념의 세금은 없습니다. 따라서 매입시에 비용이 발생하고, 보유 중에는 세금이 거의 발생하지 않는 구조를 가지고 있습니다.

다만 베트남에서 판매하고 한국으로 자금을 송금 할 시에는 한국에서 양도소득세가 부과됩니다. 많은 분들이 베트남에 세금을 냈기 때문에 한국에 세금(양도소득세)를 낼 필요가 없다고 생각합니다. 하지만 해외에서 벌어들인 부동산 투자수익에 대해서도 우리나라는 세금을 부과합니다. 구체적인 내용은 ‘해외부동산과 세금 (개인투자자용) – 국세청’을 확인하시면 되는데 간략히 집고 넘어가자면, 해외부동산 취득에 따른 절차는 외국환 송금 및 회수에 따른 은행절차와 해외부동산과 관련하여 발생된 소득에 대한 세무절차로 나눠볼 수 있겠습니다.
해외 부동산을 취득/보유/처분을 하게 될 경우에 각 단계별로 국내 납세의무를 이행하여야 하는데, 각 단계별 납세의 의무를 살펴보면, 아래와 같습니다.

각 단계별 납세의무
먼저 개인소득세로 부과되었던 전체 판매가의 2%는 필요경비로 인정되며, 양도차익에 따라 6 ~ 42%까지 양도세가 부가됩니다.
해외주택과 국내주택 양도시 차이점을 살펴보면, 1가구 1주택 비과세제도는 거주자가 국내의 1주택을 양도하는 경우에만 적용됩니다. 또 국내 다주택자에 대한 양도세 중과세율 등을 계산할 때 해외주택은 그 수가 포함되지 않습니다.

보유기간에 따라 양도차익의 일정비율을 공제해 주는 장기보유특별공제에 있어서도 차이가 있습니다.
2008년 1월 1일 이후 양도분부터 해외 주택 및 해외부동산에 장기보유특별공제는 적용되지 않아 장기보유에 대한 추가적인 혜택은 없습니다. 따라서 베트남에 보유한 부동산을 판매할 때 꼭 고려해보아야 할 사항입니다.