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부동산을 전문적으로 하지 않는 일반인이나 소규모 개인 투자자들에게는 다소 먼 거리의 이야기일 수 있으나, 호치민의 오피스 시장은 베트남경제, 더 세분화해서 볼 경우 호치민경제의 바로미터(barometer)라고 볼 수 있다.
현재 1군시내를 바라볼 때, 10여년전과는 비교할 바 가 없이 수많은 고층건물과 오피스 건물이 자리를 잡았다. 정말 스카이라인이 달라진 느낌이다. 10여년 전인 2007년의 경우, 초고층 오피스 빌딩은 32층 사이공무역센터였다. 그 당시 사이공 무역센터는, 내노라 하는 외국계기업과 베트남 대기업들이 앞다투어 임차를 원했고, 2008년초에는 임대료가 5배로뛰어 m2당 100불까지 치솟는 어처구니 없는 경우가 생기기도 하였다. 그나마 오피스를 구하지 못해 대기번호를 20번대까지 가지고 기다리는 경우도 있었다.
2008년말 세계 금융위기가 터지고, 말 그대로 외국계 투자자들은 썰물 빠지듯이 빠지기 시작하여 2009년에는 사이공무역센터의 공실률이 30%대에 이르고, 임대료도 원점으로 회기 하여 m2당 20불대로 주저 않았다. 정말 신기루 같은 현상이 1~2년내에 벌어진 것이다.
2017년 현재, 베트남의 경제는 다시 활기를 띄기 시작하였고, 부동산경기도 10년전과 비슷하게 뜨거운 조짐을 넘어서, 다소 과열현상을 보이고 있다. 하지만, 10여년전과는 다소 다르게, 이미 많은 수의 오피스빌딩이 공급되었고, 임대료 또한 상당히 안정적으로 유지되고 있다. 그럼에도 불구하고, 오피스 빌딩 매물의 가격은 상당히 가파르게 상승하고 있으며, 또한 찾는 투자자들이 많기에 건물주들이 물건을 매각하기보다는 시장상황을 살펴보기 위해 다시 회수하는 일이 벌어지고 있다. 오피스매물 품귀현상이 벌어지고 있는 것이다. 앞서 설명한 바와 같이, 경기가 좋을 시는 외국계 투자자들이 앞다투어 베트남에 진출을 준비하기에, 오피스 공간이 필요하다. 당연히 임대료는 올라가고, 매각가도 덩달아 춤을 춘다.
2017년현재, 베트남의 경제는 외부적인 큰 요인이 없을 경우, 꾸준히 상승할 것으로 보이고, 따라서 오피스에 대한 수요는 마찬가지로 꾸준히 이어질 것임에 분명하다. 특히, 2022년 투티엠의 상업지역이 개발되기 전까지는 오피스빌딩에 대한 큰 공급이 없기에, 가격 또한 큰 변동 없이 꾸준히 상승할 것으로 보인다.
Grade A빌딩의 임대료는 2015년 1분기 평균 35불/m2에서 점차 상승하여 2017년 3분기의경우 약 45불/m2이다. 급격한 변화는 없지만 꾸준한 수용에 의해 시장이 상승 조정되고 있음을 보인다. 현재 Grade A빌딩의 임대률은 95%로 자연공실률을 제외하면, 거의 full lease로 봐야 한다. Grade B빌딩의 현재 평균 임대료는 22불/m2로, Grade A빌딩과 많은 차이를 보인다. Grade B빌딩의 임대률은 90%로 Grade A빌딩에 못 미치지만, 거의 full이라고 보아야 할 것이다.
현재 호치민내의 Grade A와 Grade B빌딩의 총 연면적은 약 620,000m2로 이웃나라인 태국 방콕의 오피스 총면적 4,800,000 m2과 비교하면 호치민의 오피스시장은 아직 갈 길이 멀다.
참고로, Grade A빌딩은 Saigon Center, Bitexco Tower, Time Square, Vietcombank Tower등이며, Grade B빌딩은 Central Plaza, Saigon Trade Center, Melinh Point Tower등이다.
다행이나마, 2017년 오피스면적 공급은 위 표와 같이 약 21만 m2로 숨통이 트일 것처럼 보이나, 이미 준공 전 선임대가 90%끝난 상황으로 현재시점에서 시장에 미치는 영향을 그리 크지 않을 듯 보인다. 호치민에 신규로 진출하는 외국계 기업의 경우, 연락사무소 혹은 법인설립을 위한 적절한 오피스공간을 확보하지 못해, 임시로 비즈니스센터 등에 머무는 경우도 있으며, 오피스텔을 얻는 경우도 있다.
서두에서 언급한 것과 같이, 오피스시장과 현지경제는 밀접한 연관성을 보이는 바, 2008년과 같은 큰 외부적인 충격이 있지 않는 이상, 호치민경제는 지속적으로 활성화될 것으로 기대되며, 오피스 임대료 역시 완만한 상승곡선을 보일 것으로 판단된다.