베트남 부동산 투자는 어떻게 하는가?

베트남은, 주택법&부동산사업법(65, 66-2014-QH13)이 2015년 7월 1일 발효됨에 따라, 외국인에 대한 베트남 주거용 부동산 투자 규제가 완화되었다. 이에 따라 국내외 많은 한국인들이 베트남 부동산에 투자를 하였고, 아직도 투자 계획을 가지고 있는 분들이 많다. 하지만 시장이 개방되었는지 2년이 지난 2017년 현재에도, 여전히 시장에 대한 이해가 부족한 상태로 투자를 결정하는 사례가 많고, 특히 개인투자자들의 피해사례가 발생하는 상황이 생겨남에 따라, 베트남 부동산 투자, 어떻게 준비해야 하는가에 대해 설명을 하고자 한다.

이번 호에서는, 베트남 현지 투자 시 가장 혼란을 많이 느끼는 부분 중 하나인 분양 절차에 대한 설명을 하고자 한다. 베트남 부동산 분양 프로젝트들의 경우, 개발사의 각기 다른 마케팅 전략 덕분에 분양 받기까지의 절차들이 제각각인 것을 확인 할 수 있는데, 먼저 이해를 돕기 위해 큰 틀의 가이드라인을 도식화 해보았다.

먼저 베트남 부동산에 대한 투자하는 시점으로는 2개로 나눌 수 있는데, 첫번째로 프로젝트의 선분양(예약) 시점 그리고 두번째로 일반 분양 시점으로 볼 수 있다. 프로젝트의 선분양 시점은, 개발사에서 정식 분양을 시작하지 않고, 분양 예약을 받는 시점으로 보면 되는데, 이 경우 확인 하여야 할 사항으로는 개발사에서 직접 예약을 받는 경우가 있고, 개발사와 협력관계에 있는 에이전시 회사들이 자체적으로 예약을 받는 경우도 있기에 그 사실 관계를 명확히 하여야 한다.

개발사보다 규모가 작은 에이전시 회사들의 자체적인 예약의 경우, 개발사업계획의 변동사항에 대한 대응이 취약할 수 밖에 없기 때문에, 안정성을 놓고 보자면 개발사의 정식 예약에 참가를 하는 것이 에이전시를 통하는 것 보다 나을 수 있으며, 에이전시를 통한 예약의 경우에도 회사에 대한 사전 조사를 통하여 최대한 사실관계를 파악하는 부분이 필요하다.

예약금의 금액의 경우 향후 발생되는 일반 분양의 계약금액을 기준으로 하며, 그 금액은 통상 5천만동에서 2억동 사이로 분포하고 각 프로젝트별 수준에 따라 다르다. 예약금의 납부는 현금 지급과 송금으로 방법을 선택하면 되는데, 개발사의 예약에 경우 개발사 통장으로 송금 및 납부를 하며, 에이전시 회사들의 자체 예약의 경우, 에이전시 회사의 통장 혹은 직접 납부를 하게 된다. 예약을 신청을 하게 된 이후, 개발사 혹은 에이전시 회사는 예약 신청자에게 공식적인 분양일이 설정이 되면 통보를 하게 되는데, 이때 예약 신청자의 분양 신청 순서를 알려주게된다.

분양 신청순서의 경우 선착순 방식과, 추첨 방식으로 나뉘게 되는데, 케이스 마다 취하는 방식이 다르다. 실례로 Keppel Land의 엠파이어 시티(Empire City) 프로젝트의 1차 분양 린덴(Linden)동의 경우 선착순으로 진행하였고, 2차 분양 틸리아(Tilia)동의 경우는 추첨방식으로 진행한 점을 보았을 때, 개발사의 내부 사정에 따라 방식을 결정하는 부분이기에, 아직은 정형화 하기 아직 힘든 부분이 있다. 이렇게 분양 신청 순서가 결정이 되면, 분양 당일 프로젝트 모델하우스 혹은 분양 사무소로 대리인 혹은 본인이 직접 참여를 하면 된다. 대리인을 통해 분양을 받는 경우는, 분양 당일 본인의 순서에 원하는 유닛이 없을 경우, 예약을 취소할 수 있고, 예약금은 통상적으로 개발사에서 한달 내에 환급 절차를 진행한다.

이 분양 당일에 유닛을 선택하게 되면, 당일 가계약(Deposit Agreement)를 진행을 하게 되며, 준비된 가계약서를 사인을 하면 몇일 뒤 개발사의 도장을 찍어 수령받을 수 있다. 이 절차가 끝나면 ‘분양을 받았다’라고 인지할수 있다. 이 가계약서는 향후 진행이 될 본계약서 작성 & 수령 이전에 분양 받은 부동산의 소유권을 증명하는 문서로, 한국에서는 해외 부동산 취득신고를 진행, 향후 중도금 송금에 근거로 사용을 하여야 하는 중요한 문서임과 동시에, 베트남내 중도금 납입 시에도 점점 높아지는 송금 기준을 충족시키기 위한 가장 중요한 문서이다. 이후 약 20~ 30%의 중도금을 납입한 후, 개발사에서 통보하는 날짜에 맞추어 본계약을 진행을 하면 된다. 본계약서는 영문본과 베트남 본으로 이루어져 있으며 내용은, 에이전시를 통해 계약을 한 경우, 에이전시와 같이 가서 설명을 요청하여 인지하는 것이 좋다.

사인 시에는 모든 베트남 계약서가 마찬가지로 파란색 펜으로 작성을 하여야 하며, 각 장별로 하단에 확인을 하였다는 뜻으로 사인을 한다. 본 계약 이후 중도금 스케쥴은 건축 진행 상황에 맞추어 납부를 받으며, 특이사항으로는 프로젝트 개발사가 외투회사의 경우에는 양도 이전 50%까지만 수령받을 수 있으며, 베트남 / 외투 회사 동일하게 소유권 증서(LURC) 발급 전에는 95%이상 대금을 수령 받을 수 없다.