외국인 개인의 부동산 매수 시 주의사항

2015년 7월 1일부로 개정 주택법이 발효되면서 주택 매수를 할 수 있는 외국인의 자격 조건도 완화되었고(개인의 경우, 베트남 출입국관리사무소 입국 도장이 있는 유효한 여권을 소지한 외국인, 다만 개인-외교적 특권이나 면책 특권 대상인 개인은 제외), 아파트뿐만이 아니라 빌라나 단독/연립주택(이하 ‘단독 주택’이라 함)을 매수할 수도 있게 되었으며, 매수한 주택의 임대도 허용되었습니다. 베트남 정부가 이전의 한시적이고 매우 제한적인 외국인의 주택 매수 조건에 비해 전면적인 개방이라고도 느껴질 정도로 파격적으로 이를 개방한 배경에는 부동산 시장으로 외국자본이 들어옴으로써 부동산 경기활성화를 통해 경기 부양과 고용을 창출하고자 하는 의도인 것으로 보입니다. 이러한 정책에 따라 실제 베트남은 2008년 세계 금융 위기때 폭락했던 부동산 시장이 작년부로 다시 활기를 띄고 있는데, 그래서인지 부동산 사업에 관심 있는 외국인이 많은 것 같습니다. 하지만 외국인의 주택 매수에 대해서 여전히 제한적인 사항들이 있으며 동 법이 발효한 지 2년이 지나고 있는 현시점에서도 관할 기관의 업무 처리가 지연되거나 불분명한 면이 있어 이로써 야기되는 문제 및 리스크가 있으니, 본 칼럼에서는 외국인 개인의 부동산 매수 시 주의 사항을 위주로 안내를 드리고자 합니다.

외국인이 매수 가능한 주택
외국인은 상업 주택 건설 프로젝트에 의하여 건설된 주택(아파트 및 단독 주택)의 매수만 허용됩니다 (군사지역 등 특수 보안 지역에 있는 주택은 제외). 상업 주택 건설 프로젝트가 무엇인지에 관한 개념은 법 상 명확하지는 않으나, 일반적으로 부동산 시행사가 베트남 정부로부터 부동산 개발 프로젝트 허가를 받고 이에 따라 일정한 지역에 주택 개발을 목적으로 시행하는 프로젝트 내의 주택을 의미한다고 해석할 때 베트남에서 흔히 보게되는 베트남 개인이 정부로부터 토지를 임차하여 개별적으로 건축한 단독주택은 상업 주택 건설 프로젝트에 따라 시행된 주택이 아니기 때문에 외국인이 소유할 수 없다고 하겠습니다. 또한, 부동산 개발사나 주택 소유권을 이미 보유하고 있는 다른 외국인(외국투자법인)으로부터 주택을 매수할 수는 있어도 베트남인으로부터 매수하는 것은 법 상 허가되지 않고 있습니다. 이 점 유의하시기 바랍니다.

외국인 소유 가능 주택 제한
아파트의 경우, 외국인에게 매수가 허용되는 아파트 수는 아파트 한 동의 총 30% 이내, 구 단위와 같은 수준의 인구수를 가진 지역에서 다수의 아파트 동수가 있다면, 각 아파트 동 내에서 30% 이내 (및 전체 아파트 수의 30% 이내) 입니다. 단독 주택의 경우, 구 단위와 같은 수준의 인구수를 가진 지역 단위 당 250채로 수량이 제한되며 각 프로젝트의 총 세대수의 10%만 매수할 수 있습니다. 법 상, 성시 별 관할 건설국은 온라인 포탈에 외국인이 소유 불가한 주택 지역 프로젝트 리스트, 각 주택 건설 프로젝트에서 외투법인이나 외국인이 소유 가능한 주택 수, 외투법인 또는 외국인이 매매, 임대(차)한 주택 수, 구 단위에서 외투법인 또는 외국인이 보유할 수 있는 주택 수를 공고하게끔 되어 있습니다. 외국인에게 매수가 허용된 주택의 수를 초과하거나 제한되었음에도 매매계약이 체결된 경우, 그 매매계약은 법적 효력이 없으며 소유권 증서 발행도 안 되기 때문에 매도인은 매수인에게 관련 손해를 배상해야 합니다. 매매 계약을 체결하기 전에 매도인은 건설국 웹 포탈 내 정보를 확인하거나 건축국에 매매가능 주택 수를 확인해달라고 요청해야 하고, 건축국에서는 하루 내 정보를 제공해야 하며, 매매 계약이 체결된 이후 매도인은 건축국에 이 사실을 하루 내에 알려 건축국에서 온라인 포털 상의 관련 내용을 업데이트하도록 되어 있습니다.

그런데 개정 주택법이 발효한 지 2년이 지난 현재 시점(2017. 9.8)까지도 건설국 온라인 포털 상에 이와 같은 공고가 되어 있지 않고 (호치민시 기준의 상황이지만, 다른 시·성의 관할기관도 크게 다르지 않을 것으로 사료됩니다), 건설국에서는 자료를 수집하고 있다고만 하는 상황입니다. 이로써 사실상 매매 계약이 체결되어도 위 제한이 적용되어 사실상 효력이 없는 계약이 되는지 조차도 알 수 없고, 실제 많은 주택 분양업체들은 위 공고가 나올 때까지는 분양계약으로 체결하지 않고 장기 임대차계약서 형태로 체결하는 것으로 보입니다.

같은 이유로 외국인 매수인 명의로 주택에 대한 소유권 증서 발급 및 변경도 쉽지 않은 상황입니다. 현재 외국인이 부동산을 매수하고자 할 때 부동산 시행사로부터 수분양자로서 소유권증서를 처음 발급받고자 하는 경우뿐만 아니라 외국인 소유권자로부터 주택 매수를 통하여 소유권을 이전 받고자 하는 경우에도 사실상 모두 소유권증서 발급 내지는 변경 작업이 관할기관 선에서 홀딩되어 있는 것으로 보입니다. 하지만 매수인 입장에서는 주택 소유권 증서를 발급받지 못하면 소유권자로서의 입증이 충분하지 않아 사실상 소유권자로서의 권리 행사에 제약이 생길 수밖에 없습니다. 따라서 당분간은 주택 구입 시 이와 같은 리스크를 인지하시고 결정을 하셔야 할 것으로 보입니다.

부동산 매매계약
부동산은 매도인과 매수인 간의 부동산매매계약의 체결을 통해 거래가 이루어지고, 매수인이 개인이라는 전제 하에 매도인이 개인이거나 또는 법인인데 부동산개발업종이 없는 경우에 동 매매계약은 베트남 공증사무소에서 공증이 되어야 합니다. 매수인의 주택소유권증서 발급 신청 전에 매도인의 매매대금에 관한 부가세 영수증이 발급되어야 하고, 아직 완공되지 않은 부동산을 분양받는 경우에는 매도인의 상업은행 보증 및 대금 수취의 제한 등이 있습니다.

외국인의 주택 소유 기간
주택의 영구 소유가 가능한 베트남인과 달리, 외국인의 주택 소유권 기간은 최대 50년입니다 (베트남인과 결혼한 외국인은 베트남인과 동일하게 집의 영구 소유가 허용됨). 외국인 주택 소유권자는 소유 기간 만료 전에 연장 신청을 할 수 있으며, 이를 매도 또는 증여할 수 있습니다. 연장, 매도 또는 증여 없이 주택 소유 기간이 만료되는 경우, 소유 기간이 만료된 주택은 베트남 정부 소유가 됩니다. 외국인이 소유한 주택의 매수인이 베트남인이면 매수한 베트남인의 주택 소유 기간은 영구적이나, 매수인이 외국인이라면 외국인 매도인이 이전 당시 보유한 잔여 소유 기간만 외국인 매수인이 이전 받을 수 있으니 이 점 참고하시길 바랍니다. 물론 외국인 매수인이 이를 이전 받은 이후에 상기에서 언급한 바와 같이 소유 기간 만료 이전에 이를 갱신 신청할 수는 있습니다.

베트남의 경우 개정법이 발효함으로써 규정 상으로는 존재하나 관할기관에서 이를 운용하기 위한 내부 방침이 마련되지 않아 규정 적용 자체가 실무상으로는 홀딩되어 있는 경우가 적지 않음을 알 수 있는데 본 주택법의 경우도 마찬가지로 보입니다. 따라서 베트남 주택법에 따른 주택을 소유하고자 하시는 한국인께서는 이러한 점을 유념하시어 사전에 철저히 확인하신 이후에 진행하시기를 바랍니다.