개정 부동산사업법, 주택법 관련

작년 2015년 7월 1일부터 개정 부동산사업법과 주택법이 시행되고 있습니다. 개정법을 보면 수분양자 보호와 편의를 제고하는 방향으로 다수의 규정이 개정되거나 신설되었고, 외국인에 대한 주택 소유의 조건도 완화하였습니다. 이하에서는 개정 부동산사업법과 주택법에 관하여 개괄적으로 살펴보도록 하겠습니다.

개정 부동산사업법 관련

먼저 부동산사업 관련한 법인 입장에서의 관련 규정을 살펴보면, 부동산사업과 관련한 회사의 최소 법정자본금이 기존 60억 베트남동에서 200억 베트남동으로 상향되었고, 여전히 베트남 로컬 법인과 외투법인이 영위할 수 있는 부동산 사업 범위에 관하여 구분하여 규정하고 있는 바, 대표적으로 베트남 로컬 법인은 완공된 건물을 매수하여 이를 제3자에게 전매 또는 임대가능하지만, 외투법인에게는 불가합니다.

한편 주택 수분양자를 보호하고 분양성을 제고하기 위한 규정들이 많이 신설되었는데 우선 부동산 사업자의 주택 인도 의무 불이행으로 인한 환불 채무를 보증하기 위해 중앙은행이 지정한 상업은행이 발행한 보증서를 분양자가 수분양자에게 제공하도록 규정하고 있습니다. 그리고 분양자가 주택 분양을 위한 모든 조건을 충족하였다는 관할 시·성 건축국의 서면 확인서를 받은 후에야 분양이 가능하도록 개정되었습니다.

또한 분양자가 소유권증서(Land Use Right Certificate, “LURC”)의 발급 전에는 수분양자로부터 95% 이상의 대금을 수령하는 것이 금지됨으로써 수분양자를 위한 LURC 발급에 문제가 없도록 유도하고 있습니다.

마지막으로 베트남 정부는 분양계약서 등 부동산 거래에 사용되는 표준계약서를 도입하였습니다.

개정 주택법 관련

개정 주택법이 작년 7월 1일부로 시행되었고, 이에 따라 동 시행령인 Decree No. 99/2015/NĐ-CP 또한 제정 발효되었습니다. 이에 따르면 베트남 입국에 필요한 비자를 받은 모든 외국인 또는 외투법인은 주택을 소유할 수 있고, 아파트 외에 빌라나 연립주택을 소유하는 것도 가능해졌습니다. 더 나아가 외국인 개인의 경우 주택 임대도 가능한데 다만 외투법인의 경우 제3자에게 임대 불가하고 직원들의 사택용도로만 사용 가능합니다.

이와 같이 기본적인 사항들은 개정 주택법 발효 이후 많이들 알고 계시리가 판단됩니다. 따라서 이하에서는 이와 같은 기본 개념 하에 조금 더 구체적으로 관련 제 문제를 살펴보는 시간을 갖고자 합니다.

부동산은 매도인과 매수인 간의 부동산 매매계약의 체결을 통해 거래가 이루어지고, 매수인이 개인이라는 전제 하에 매도인이 개인이거나 또는 법인인데 정기적인 사업으로 판매를 하는 것이 아닌 경우에 동 매매계약은 공증사무소에서 체결되어야 합니다.

매수인의 소유권증서 신청 전에 매도인의 매매대금에 관한 부가세 영수증이 발급되어야 하고, 아직 완공되지 않은 부동산을 분양받는 경우에는 매도인의 상업은행 보증 및 대금 수취의 제한 등이 있습니다.

매수인 명의의 소유권증서가 발급됨으로써 문서 상 소유권 이전이 증명되는데 주택 소유권 증서 신규 발행은 시·성급 자연환경국 또는 자연환경국 산하의 토지등록 사무소에서 외국인 개인의 부동산 소유권 증서를 신규 발행하며 주택 소유기간 연장의 경우, 시·성급 인민위원회에서 주택소유기간 연장을 위한 서면 검토 후 승인하게 됩니다.

외국인의 주택 임대와 관련해서는 주택법 제162조에 따라 임대 전에 관할 기관에 서면으로 주택 임대에 관해 고지하는 통보서를 발송해야 한다는 조건 및 임대료에 대한 세금을 납부해야 한다는 조건 이외에는 현재 시점까지 구체적인, 또는 추가적인 지침은 없는 상황입니다. 참고로 외국인 개인이 소유한 주택을 임대할 때 납부할 세금으로는 부가세 및 개인소득세가 있는데 각 요율은 5%입니다.

임대 시 임차인에게 (경우에 따라) 교부할 부가세 영수증 발급과 관련해서 시행규칙 No.39/2014/TT-BTC 제13조는 ‘세무국은 비정기적으로 서비스 제공 및 물건 판매를 하고 고객에게 영수증을 발급해야 하는 비상인인 개인에게 영수증을 교부하고, 별도 영수증 (VAT 영수증)을 사용하고자 하는 비상인인 개인의 신청서는 시행규칙 9/2014/TT-BTC 별첨3의 3.4양식을 제출하면서 영수증 교부를 신청해야 한다’고 규정하고 있습니다. 감사합니다.

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