베트남에서 토지사용권 매도 시 세금은 어떻게 되나?

베트남에서 부동산 매도 시,
양도소득세 및 부가가치세는어떻게 계산될까?

안녕하세요? 오늘은 베트남에서 부동산 매도 시 양도소득세 및 부가가치세는 어떻게 계산되는지에 대해 설명을 드리겠습니다. 베트남에서 공단에 입주한 A라는 회사가 3년 전에 30,000m2의 공단부지를 m2당 $50에 구매하여 현재 시점에 이 중에 50%인 15,000m2를 m2당 $100에 매도하고자 할 때 이에 따르는 세금은 어떠한 것이 있고 어떻게 계산하는 지에 대해 문의를 해 오셨습니다. 이에 대한 답변을 씬짜오베트남 지면을 빌려 게재합니다.

부동산 양도소득세 계산은?
베트남 부동산 양도소득세 = (부동산 양도가액 – 부동산 원가 및 제 비용) x 20%(법인세율) 이 됩니다. 여기서 제 비용은 부동산 중개수수료, 소유권 이전에 따른 공증료 및 각종 대관 수수료 등입니다. 따라서 직접 계산을 해 보면 A회사의 부동산 양도소득세 = ((15000m2 x $100) – (15000m2 x $50) – 제 비용(?)) x 20% = $150,000 이 됩니다. 여기서 실제 부동산 매입 시 제 비용이 있다면 이를 빼고 계산하시면 됩니다.
과세대상 부동산 양도소득은 1)토지사용권, 2)토지임대권, 3)건물소유권, 4)건물임차권 등을 포함합니다. 여기서 중요한 것은 토지사용권과 건물소유권은 별개로 매매가 되어야 합니다. 부동산 매매 손실을 본 경우에 법인은 부동산 양도소득세를 납부하지 않습니다. 이렇게 발생된 손실액은 당해년도 일반 매출의 영업이익에서 공제될 수 있습니다. 그러나 손실이 영업이익보다 높을 경우 다음 5년간 부동산 거래 수익에서만 상계됩니다. (상기의 계산은 개략적인 계산으로 부동산 매매 시 제 비용이 포함되지 않은 양도소득세입니다. )

법인이 아닌, 개인의 소유인 부동산 양도소득세는 그 원가 및 제 비용 계산이 어려울 시 거주자 및 비거주자를 불문하고 양도가액의 2%를 적용합니다. 이는 자본양도소득세(지분 및 주식 등) 계산 시 양도가액의 0.1%보다 높은 수준입니다. 따라서 이 경우에는 부동산 매매손실을 보았어도 부동산 양도소득세를 납부해야 합니다.

부동산 부가가치세 계산은?
베트남에서 부동산 매입 시 10%의 부가가치세를 계산해야 합니다. 매도자는 매입자로부터 부가가치세를 별도로 받아서 매입 시 매입부가가치세가 있다면 여기서 이를 공제하고 계산해서 남는 부분은 세무서에 납부를 하시면 됩니다. 즉, 부가가치세액 = 매출부가가치세 – 매입부가가치세 입니다. 부가가치세액 계산은 매출부가가치세 = (15000m2 x $100) x 10% = $150,000, 매입부가가치세 = (15000m2 x $50) x 10% = $75,000 이 됩니다. 따라서 실 부가가치세액 = $150,000 – $75,000 = $75,000 입니다.

부가가치세 계산 시 주의할 점은 과세표준이 양도가액에서 토지사용권 가격을 뺀 금액입니다. 왜냐하면 토지사용권 가격(임대료)은 부가가치세가 면제되기 때문입니다. 베트남 산업공단에서 토지사용권을 구매하는 경우 여기에는 실 토지사용권 가격과 공단인프라 구성비용이 모두 포함된 가격이므로 공단인프리 구성 프레미엄에만 부가가치세가 부과됩니다. (상기의 계산은 토지사용권 가격이 공제되지 않은 개략적인 부가가치세입니다.)

부동산 매매 시 발생된 매입 부가가치세는 단지 부동산 매매 시 발생된 매출 부가가치세와 상계됩니다. 이를 일반 매출 상품의 부가가치세와 상계시킬 수 없습니다. 따라서 부동산 구매 시 발생한 매입 부가가치세는 향후 그 부동산을 판매 시에 발생한 부가가치세에서 공제할 수 있습니다.

베트남에서 토지소유권이 인정되는지 여부?
베트남은 토지소유권은 인정되지 않고 토지사용권만 인정됩니다. 이는 토지는 모두 국유화되었기 때문입니다. 이러한 토지사용권은 외국인에게는 인정되지 않고 투자 사업이 승인된 외투법인에만 인정됩니다. 따라서 외투법인은 IRC(투자등록증)에 투자 프로젝트를 설명하고 여기에 맞는 용도로만 토지를 국가로부터 할당 받을 수 있습니다. 토지사용권의 기간은 원칙적으로 50년입니다. 이러한 할당은 국가만이 할 수 있으나, 예외적으로 산업공단은 이를 외투기업에 재 할당을 할 수 있습니다. 그러나 일단 할당받은 토지사용권은 토지의 형성, 이전, 임대, 상속, 증여, 저당, 보증, 현물출자 등을 할 수 있으므로 거의 토지소유권에 버금가는 권리행사를 할 수 있습니다.

외투법인에 허용되는 토지사용권의 매매형태는?
외투법인의 토지사용권은 베트남인 소유의 법인과 다르게 규정됩니다. 베트남인 소유의 법인은 토지사용권의 직접적인 양도양수가 가능합니다. 그러나 외투법인은 베트남인 소유의 법인 및 다른 외투법인에게 자신이 소유한 토지소유권을 직접 양도양수할 수 없습니다. 모든 외투법인은 직접 국가로부터 토지사용권을 할당받아야 하기 때문입니다. 따라서 토지소유권을 매도하기 위해서는 매도자는 토지를 국가에 반납하고 국가가 매입자에게 매도할 수 있는 것입니다.

이 때 토지사용권의 가치가 증가된 부분에 대해서는 매도자와 매입자가 결정하여 이를 국가에 보고하고 해당 보상금(가치인상분=보상금)을 양수할 수 있습니다. 투지사용권 매도자는 이렇게 보상금을 받는 조건으로 토지를 국가에 반납하고 매입자는 국가로부터 직접 할당을 받게 되는 것입니다. 이때 국가는 토지사용권에 대한 임대료를 현 시점의 가치로 평가해서 결정을 하게 됩니다. 따라서 현 시점의 토지임대 가치에 따라 국가에 납부하게 되는 임대료(토지사용료)가 증가 또는 감소할 수 있습니다.

토지사용권의 가치 상승분에 대한 분배 문제가 왜 발생하는가?
외투법인이 소유한 토지사용권에 대해 그 토지사용권의 일부를 매매할 수 있는지는 우선적으로 공단개발사와 협의해야 하고, 가능한 경우에 토지사용권 계약을 수정하거나 재 계약을 해야 합니다. 물론 외투법인이 소유한 일부의 토지사용권을 다른 법인이 구매하는 것이므로 이 엮시 공단개발사와 재 할당에 대한 계약이 이루어져야 합니다. 여기서 공단개발사와 외투법인 간에 토지사용권의 가치 상승분을 누가 가질 것인가에 대한 논란이 발생합니다.
공단입주 외투법인이 토지사용권을 매매할 때 주의할 점은?
공단개발사가 국가의 토지를 개발해서 외투법인에 재 할당한 것이므로 공단개발사와의 계약서에 따라 토지사용권의 가치 상승에 대한 이익을 누가 취득할 것인가가 결정됩니다. 계약서에 토지사용권의 만기 또는 중간에 매도하는 경우, 그 가치 상승분을 누가 취할 것인지를 명확히 해야 합니다. 즉, 외투법인이 소유할 것인지 또는 공단개발사가 소유할 것인지를 분명히 명시해야 합니다.

토지사용권에 대한 토지사용료를 계약된 기간(50년) 동안 100% 완납한 경우에만 토지사용권 매도가 가능합니다. 만약에 공단개발사가 년납으로 분할 납부하는 경우, 또는 외투법인이 년납으로 분할 납부하는 경우, 모두 토지사용권의 매매가 불가능합니다.
토지에 부착된 건물의 매매는?
토지에 부착된 건물은 토지와 함께 매매가 가능합니다. 매수자는 토지사용권과 건물소유권을 각각 매입해야 합니다. 통상적으로 건물의 소유권만을 구매하는 경우에 토지소유권도 함께 구매하게 되나, 토지사용권 소유자와 건물의 소유자가 다른 경우도 있어 주의를 해야 합니다. 이런 경우에 건물을 구매한 자는 토지사용권 소유자에게 임대료를 지불해야 하는 경우가 발생하기도 합니다.

결론적으로
베트남 부동산 관련법은 외국인 투자법인에 대해 그 권리행위를 제한적으로 규정하고 있습니다. 따라서 토지사용권에 대한 명확한 이해와 이에 맞는 계약 및 법률적 대응이 필요합니다.

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